Comparez ensemble les mensualités et les intérêts
La durée d’un prêt hypothécaire correspond à un calendrier de remboursement, pas à une prévision de la durée pendant laquelle vous posséderez le logement. Un échéancier plus court rembourse le principal plus rapidement. Un échéancier plus long laisse un solde plus important pendant davantage de mois, ce qui laisse plus de temps aux intérêts pour s’accumuler. L’amortissement explique ces deux effets. [1]
Une mensualité plus faible peut être précieuse lorsque les revenus varient, que les frais de garde sont élevés ou que les réserves de trésorerie sont limitées. Payer moins d’intérêts au total peut aussi être avantageux. Aucun de ces constats ne suffit à déterminer à lui seul quel prêt convient le mieux à un foyer donné.
Utilisez le même montant initial de prêt pour comparer les durées. Distinguez l’apport initial, les taxes foncières, l’assurance habitation et les charges de copropriété. Ces dépenses ne disparaissent pas parce que le prêt est remboursé plus rapidement.
Exemple : un prêt de 300,000 $
Les taux suivants sont des hypothèses illustratives et non des offres actuelles du marché. Les deux prêts sont à taux fixe, entièrement amortissables et ne comportent ni paiements supplémentaires ni frais.
| Élément | Prêt sur 30 ans | Prêt sur 15 ans |
|---|---|---|
| Principal initial | $300,000 | $300,000 |
| Taux d’intérêt annuel supposé | 6.50% | 6.00% |
| Nombre de mensualités | 360 | 180 |
| Mensualité de capital et d’intérêts | $1,896.20 | $2,531.57 |
| Intérêts totaux, arrondis | $382,633 | $155,683 |
La mensualité du prêt sur 15 ans est environ 635 $ plus élevée par mois, tandis que les intérêts prévus sur toute la durée sont environ inférieurs de 226,950 $. Ces totaux supposent que toutes les mensualités prévues sont versées. Une vente ou un refinancement anticipé modifie la comparaison.
Pour un principal P, le taux mensuel r, et le nombre de mensualités n:
Mensualité = P × r ÷ [1 − (1 + r)⁻ⁿ]
Avec un taux d’intérêt nul, la mensualité est simplement P ÷ n. N’arrondissez pas les calculs intermédiaires au dollar entier lors de l’établissement d’un échéancier d’amortissement.
Que se passe-t-il si vous vendez après cinq ou dix ans ?
Les intérêts sur toute la durée ne sont pas le seul indicateur pertinent pour une période de possession courte. Comparez les intérêts payés jusqu’à la date de vente prévue, les frais de clôture et le principal restant dû. Le prêt plus court permet généralement d’accumuler davantage de fonds propres grâce au remboursement, mais cela nécessite des mensualités plus élevées.
Une comparaison équitable examine aussi ce qu’il advient de la différence de mensualité avec l’option sur 30 ans. La dépenser et l’investir sont deux scénarios différents. Un rendement d’investissement supposé est incertain, peut être négatif et peut être imposable ; les économies d’intérêts hypothécaires ne sont pas équivalentes à un rendement boursier.
Utilisez une hypothèse de rendement prudente et un scénario de marché défavorable. Ne justifiez pas une mensualité difficile à assumer en supposant que les placements feront toujours mieux que le prêt hypothécaire.
Peut-on rembourser un prêt sur 30 ans comme un prêt sur 15 ans ?
Souvent, des remboursements supplémentaires du principal peuvent réduire considérablement la durée du prêt, sous réserve de ses conditions. Demandez au gestionnaire du prêt comment affecter les sommes supplémentaires au principal et si une pénalité de remboursement anticipé s’applique. Un versement supplémentaire ne doit pas simplement avancer la prochaine échéance.
Un prêt sur 30 ans remboursé rapidement conserve son propre taux d’intérêt. Verser le même montant que la mensualité proposée pour un prêt sur 15 ans ne garantit pas un remboursement exactement en 15 ans. L’avantage est la flexibilité : vous pouvez revenir à la mensualité contractuelle plus faible lors d’un mois coûteux, à condition que le compte reste à jour.
Cette flexibilité exige de la discipline. Modélisez à la fois le plan de paiements supplémentaires prévu et le scénario de repli avec les mensualités minimales. C’est ce scénario de repli qui représente le risque que vous acceptez réellement.
Choisissez en soumettant le budget du foyer à un test de résistance
Avant de choisir la durée la plus courte, soustrayez du revenu net la mensualité totale du logement, les remboursements de dettes existantes, les dépenses essentielles et l’épargne prévue. Recommencez ensuite avec une baisse temporaire de revenus ou une grosse réparation.
Comparez des offres de prêteurs émises à peu d’intervalle et examinez les points, les crédits accordés par le prêteur, les frais et les conditions de blocage du taux. Le TAEG inclut certains coûts d’emprunt et diffère du taux nominal, mais ne remplace pas une comparaison sur la durée prévue de détention du prêt. [2]
La question pratique n’est pas « quelle durée gagne sur un graphique ? », mais « quelle mensualité puis-je assumer tout en respectant mes autres obligations financières ? ». Les scénarios transparents ci-dessous montrent comment les calculs évoluent selon le montant emprunté.
Comment le montant du prêt modifie la comparaison
Quatre prix d’achat hypothétiques, chacun avec un apport de 20 %. Le taux est de 6.50 % sur 30 ans et de 6.00 % sur 15 ans. Aucun frais ni paiement supplémentaire. Il ne s’agit ni d’offres du marché ni d’estimations propres à une région métropolitaine.
| Prix d’achat | Montant emprunté après un apport de 20 % | Capital et intérêts sur 30 ans / mois | Capital et intérêts sur 15 ans / mois |
|---|---|---|---|
| $250,000 | $200,000 | $1,264.14 | $1,687.71 |
| $400,000 | $320,000 | $2,022.62 | $2,700.34 |
| $600,000 | $480,000 | $3,033.93 | $4,050.51 |
| $800,000 | $640,000 | $4,045.24 | $5,400.68 |
Questions fréquentes
Un prêt hypothécaire sur 15 ans est-il toujours moins cher ?
Il comporte généralement moins d’intérêts prévus sur toute sa durée, mais une comparaison complète tient compte du taux proposé, des frais, de la durée de détention et de la valeur de la flexibilité des mensualités. Un montant total d’intérêts inférieur ne garantit pas que le prêt soit abordable.
La mensualité comprend-elle les taxes et l’assurance ?
L’exemple ne comprend que le principal et les intérêts. Pour établir un budget logement, ajoutez les taxes foncières, l’assurance habitation, l’assurance hypothécaire le cas échéant et les charges de copropriété.
Puis-je refinancer plus tard un prêt sur 30 ans en un prêt sur 15 ans ?
C’est parfois possible, mais l’approbation, les taux futurs, la valeur du bien et les frais de clôture sont incertains. Choisissez dès le départ un prêt dont les conditions vous conviennent sans dépendre d’un refinancement ultérieur.
Sources et notes de calcul
Les références principales sont indiquées ci-dessous. Les dates, limites et conditions des produits peuvent changer ; vérifiez les détails applicables avant d’agir.
Utilisez ce guide avec discernement. Informations pédagogiques ; il ne s’agit pas de conseils financiers, d’investissement, fiscaux ou juridiques personnalisés. Les exemples sont hypothétiques, sauf indication explicite d’une source. Vérifiez les conditions en vigueur et envisagez de consulter un professionnel qualifié selon votre situation.