La PMI expliquée : coût, annulation et règle des 80 %

Ce que la PMI fait et ne fait pas

La PMI est associée à certains prêts hypothécaires conventionnels lorsque les fonds propres de l’emprunteur sont limités. Elle transfère une partie du risque de défaut du prêteur. Elle diffère de l’assurance habitation, qui couvre certains risques liés au logement, ainsi que des assurances vie ou invalidité.

La prime peut modifier la mensualité ou être structurée autrement. Consultez les conditions réelles du prêt au lieu de considérer un taux annuel générique comme une offre. Le profil de crédit, les caractéristiques du prêt et la structure de prime choisie peuvent modifier le coût.

Un prêt présenté sans frais mensuels de PMI distincts peut comporter un taux ou une structure de financement différents. Comparez le coût total de l’emprunt, pas une seule ligne du relevé.

Estimez le coût à partir d’hypothèses clairement indiquées

Pour une illustration simple de prime annuelle :

Estimation mensuelle de la PMI = montant assuré du prêt × taux annuel de prime supposé ÷ 12

Un solde de 300,000 $ et une hypothèse de prime annuelle de 0.50 % donnent 125 $ par mois. Avec un taux de 0.80 %, la même estimation simplifiée est de 200 $ par mois. Il s’agit d’exemples, pas d’une fourchette de primes attendue ni d’un devis d’assureur.

Ajoutez ce montant au principal, aux intérêts, aux taxes et à l’assurance habitation pour évaluer l’abordabilité. La possibilité de supprimer la PMI plus tard ne rend pas facultatif le paiement initial.

Distinguez l’annulation à 80 % de la résiliation à 78 %

Pour de nombreux prêts hypothécaires conventionnels concernés, l’emprunteur peut demander l’annulation lorsque le principal prévu atteint 80 % de la valeur initiale du logement, ou lorsque des paiements supplémentaires permettent d’atteindre ce seuil plus tôt, sous réserve de conditions. La demande doit généralement être écrite ; il faut avoir un bon historique de paiement, un compte à jour et satisfaire à d’autres exigences. ^[1]

La résiliation automatique intervient généralement lorsque le solde prévu atteint 78 % de la valeur initiale, à condition que le prêt soit à jour. Des dispositions liées au point médian existent également. Cela ne signifie pas simplement que « la PMI disparaît dès que le ratio prêt/valeur actuel passe sous 80 % ». ^[1]

La valeur initiale correspond généralement à la valeur établie lors de la création du prêt selon la définition applicable. Confirmez-la auprès du gestionnaire au lieu de la remplacer par une estimation d’annonce actuelle.

Étudiez un exemple de fonds propres

Supposons que la valeur initiale pertinente du bien soit de 400,000 $ et que le prêt initial soit de 360,000 $. Quatre-vingts pour cent de 400,000 $ correspondent à 320,000 $ ; 78 % correspondent à 312,000 $.

Ces chiffres permettent d’identifier les niveaux de principal pertinents pour l’exemple. Ils ne prouvent pas à eux seuls que toutes les conditions d’annulation sont réunies. La date prévue, l’état du compte, les privilèges de rang inférieur et les justificatifs de valeur peuvent avoir leur importance.

Si la valeur estimée du logement atteint ensuite 450,000 $, un solde de 330,000 $ représente environ 73.3 % de cette estimation. Il s’agit d’un calcul fondé sur la valeur actuelle, et non de l’application automatique des règles de résiliation fondées sur la valeur initiale. Une procédure distincte d’annulation basée sur l’appréciation peut avoir d’autres exigences.

Posez des questions précises au gestionnaire du prêt

Demandez les dates prévues d’annulation et de résiliation, la valeur initiale retenue, le solde actuel du principal et la procédure de demande d’annulation par l’emprunteur. Demandez si une évaluation est nécessaire, son coût et si des exigences d’ancienneté du prêt ou des règles d’investisseur s’appliquent à une demande fondée sur la valeur actuelle.

Conservez des copies des demandes écrites et des réponses. Ne cessez pas de payer une prime facturée simplement parce que votre propre tableur indique qu’elle devrait prendre fin ; contestez les frais en suivant la procédure du gestionnaire.

Un remboursement supplémentaire du principal effectué uniquement pour supprimer la PMI doit être comparé au coût des primes restantes et à l’intérêt de conserver des réserves de trésorerie. Les fonds propres peuvent être moins accessibles que l’argent placé sur un compte d’épargne.

Les prêts FHA et les autres programmes sont différents

L’assurance hypothécaire FHA n’est pas la PMI des prêts conventionnels, et sa durée ainsi que ses règles d’annulation diffèrent. Les prêts VA et les autres programmes ont également leurs propres frais et modalités d’assurance. N’appliquez pas les seuils des prêts conventionnels décrits dans cet article à tous les prêts hypothécaires. ^[1]

Un refinancement peut modifier l’obligation d’assurance, mais entraîne aussi un nouveau taux, des frais, une nouvelle durée et une procédure d’approbation. Comparez le nouveau prêt dans son ensemble avec le maintien du prêt actuel ; ne considérez pas la suppression de la prime comme le seul avantage.

En pratique, commencez par identifier le type de prêt, puis appliquez les règles correspondantes et les exigences écrites du gestionnaire.

Utilisez ce guide avec discernement. Informations pédagogiques ; il ne s’agit pas de conseils financiers, d’investissement, fiscaux ou juridiques personnalisés. Les exemples sont hypothétiques, sauf indication explicite d’une source. Vérifiez les conditions en vigueur et envisagez de consulter un professionnel qualifié selon votre situation.