Comparer l’ancien et le nouveau prêt sur la même période

Une mensualité plus faible peut résulter d’un taux inférieur, d’une durée plus longue, d’un capital plus faible ou d’une combinaison de ces facteurs. Examiner uniquement la mensualité peut masquer un solde restant plus élevé ou davantage d’intérêts à payer par la suite.

Commencez par le capital restant dû, la durée restante, le taux nominal et la mensualité de capital et intérêts actuels. Comparez-les au montant, au taux, à la durée et aux frais du nouveau prêt. Séparez les impôts fonciers et l’assurance : les variations du compte séquestre peuvent fausser la comparaison. ^[1]

Choisissez une durée de détention qui correspond à une date réaliste de vente ou de nouveau refinancement, et non automatiquement à la durée totale du nouveau prêt.

Calculer un seuil de rentabilité simple

Pour des mensualités comparables et des frais initiaux non récupérables :

Mois avant seuil de rentabilité simple = frais initiaux de refinancement ÷ baisse mensuelle de la mensualité

Si le refinancement coûte 5,000 $ et réduit la mensualité de 200 $, le seuil de rentabilité simple est de 25 months. Si le prêt devrait être remboursé dans 18 mois, les économies de mensualités ne suffiraient pas à récupérer ces frais initiaux.

Une baisse de mensualité nulle ou négative ne permet pas ce type de calcul. Un refinancement peut tout de même répondre à un autre objectif, comme raccourcir la durée ou modifier le risque de taux, mais il faut alors le justifier autrement.

Comprendre les limites de ce calcul simplifié

Ce calcul simplifié ne compare pas le capital restant dû, le traitement fiscal, le rendement d’une trésorerie conservée ni la valeur temporelle de l’argent. Il est également inadapté lorsque les mensualités comprennent des montants différents pour le compte séquestre ou l’assurance hypothécaire.

Supposons qu’il reste 20 ans à rembourser sur l’ancien prêt et que le nouveau reparte sur une durée de 30 ans. Même à taux identique, la nouvelle mensualité peut être plus faible puisque le remboursement est étalé sur davantage de mois. Cela améliore la trésorerie à court terme, mais peut augmenter le total des intérêts.

Comparez le solde des deux prêts à la date de sortie prévue. Une comparaison économique complète tient compte des frais payés, des intérêts et de la dette restante, et pas seulement de la trésorerie mensuelle disponible.

Distinguer les frais des montants payés d’avance

Les estimations de prêt peuvent inclure les frais du prêteur, les frais de tiers, les points, les intérêts payés d’avance et l’alimentation du compte séquestre. Certains montants sont des coûts de transaction supplémentaires ; d’autres règlent ou provisionnent des obligations présentes avec l’un ou l’autre prêt.

Suivez chaque poste au lieu de considérer chaque dollar dû à la clôture comme des « frais » identiques. Si les frais sont intégrés au nouveau prêt, ils ne sont pas gratuits : ils augmentent le capital et peuvent porter intérêt.

Une offre « sans frais de clôture » peut prévoir un taux plus élevé, des crédits du prêteur, des frais financés ou d’autres compromis. Comparez les documents officiels. Le TAEG résume certains coûts d’emprunt, mais dépend des hypothèses et de la période considérées. ^[2]

Prendre en compte l’objectif et les inconvénients

Réduire le taux, raccourcir la durée, emprunter une somme supplémentaire (« cash-out ») ou passer d’un taux variable à un taux fixe sont des décisions différentes. Ne comparez pas un refinancement avec retrait de trésorerie à l’ancien prêt comme s’ils finançaient le même montant.

Utiliser un emprunt garanti par le logement pour rembourser une dette non garantie change les conséquences d’un défaut de paiement et peut prolonger le remboursement. Un taux inférieur ne suffit pas à justifier l’opération.

Pour un prêt à taux variable, examinez le calendrier de révision, les plafonds et un scénario de mensualité plus élevée. Avec un nouveau prêt à taux fixe, la stabilité contractuelle de la mensualité de capital et intérêts peut constituer un avantage, même si le seuil de rentabilité simple ne le mesure pas.

Utiliser une grille de décision

Demandez des offres comparables à des dates rapprochées. Notez le nouveau capital, le taux nominal, le TAEG, les points, crédits, frais, durée, somme à payer à la clôture, mensualité et solde prévu à l’horizon choisi. Établissez aussi un scénario où vous déménagez plus tôt que prévu.

Vérifiez les pénalités de remboursement anticipé et le traitement des fonds déjà présents sur le compte séquestre. Ne supposez pas qu’une mensualité non versée constitue un mois d’intérêts gratuit : le refinancement modifie le calendrier de règlement et de calcul des intérêts.

La décision est plus robuste si elle reste avantageuse avec une durée de détention moins favorable et si la nouvelle mensualité respecte votre budget sans dépendre d’un autre refinancement futur.

Utilisez ce guide avec discernement. Ces informations sont pédagogiques et ne constituent pas un conseil financier, d’investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Les exemples sont hypothétiques, sauf indication explicite d’une source. Vérifiez les conditions en vigueur et envisagez de consulter un professionnel qualifié selon votre situation.