Calculateur de refinancement immobilier

La baisse notable des taux d’intérêt est le motif le plus courant de refinancement. En règle générale, une baisse d’au moins 0.75 à 1.0 point de pourcentage justifie les frais d’un nouveau prêt ; toutefois, le véritable critère est le calcul du seuil de rentabilité. Divisez le total des frais initiaux (frais de clôture et éventuels points d’escompte) par la réduction mensuelle du paiement pour déterminer au bout de combien de mois le refinancement commencera à être avantageux.

Si le seuil est de 18 mois et que vous ne prévoyez ni de vendre ni de déménager avant au moins cinq ans, le refinancement est presque certainement pertinent. En revanche, si vous comptez rester seulement deux ans de plus et que le seuil est de 30 mois, il ne l’est pas, même si le taux baisse sensiblement. Vos projets concernant le logement comptent autant que les chiffres. Ce calculateur fait clairement apparaître ce point de bascule pour que vous puissiez décider en fonction de votre calendrier réel, plutôt que d’une règle générale.

Le seuil de rentabilité est le critère le plus important d’une décision de refinancement. Il regroupe tous les frais initiaux — frais du prêteur, évaluation du bien, assurance de titre, frais d’enregistrement et éventuels points d’escompte — puis divise ce total par l’économie mensuelle permise par le nouveau prêt. Le résultat indique exactement combien de temps il faut conserver le prêt pour récupérer son coût.

Un seuil de 12 mois est excellent : les frais sont récupérés en un an et chaque mois suivant représente une économie nette. Un seuil de 48 mois est plus incertain et suppose que vous restiez propriétaire pendant quatre ans. Au-delà de 60 mois, le risque de vendre ou de refinancer à nouveau avant d’avoir récupéré les frais rend l’opération discutable pour la plupart des propriétaires. Ce calculateur visualise la courbe des économies cumulées afin de montrer où elle dépasse les frais initiaux, et signale automatiquement si le délai semble problématique par rapport aux durées habituelles de détention d’un logement.

L’un des risques du refinancement les plus souvent négligés apparaît lorsqu’on remet le compteur de durée à zéro. S’il vous reste 20 ans sur votre prêt immobilier actuel et que vous le refinancez sur un nouveau prêt de 30 ans, vous ajoutez 10 années de paiements à votre dette. Même avec un taux plus bas, l’allongement de la durée conduit souvent à payer davantage d’intérêts au total, parfois beaucoup plus, car vous financez le même capital pendant bien plus longtemps.

Prenons le cas d’un propriétaire qui doit encore 200,000 $ à 6 %, avec 20 ans restants. Les intérêts restant à payer s’élèvent à environ 146,000 $. Un refinancement sur 30 ans à 5 % réduit le paiement mensuel de plus de 200 $, ce qui semble avantageux ; pourtant, les intérêts totaux du nouveau prêt atteindraient environ 186,000 $, soit 40,000 $ de plus. L’économie mensuelle est réelle, mais elle provient d’une durée d’emprunt plus longue, et non d’une véritable baisse du coût total. Ce calculateur affiche côte à côte la réduction du paiement mensuel et l’incidence sur les intérêts cumulés afin que votre décision ne repose jamais sur une moitié seulement du tableau.

Un refinancement à taux et durée modifiés ajuste le taux d’intérêt, la durée du prêt ou les deux, sans modifier sensiblement le capital. Il s’accompagne généralement des taux et frais de clôture les plus bas et d’une procédure d’étude moins complexe. Un refinancement avec retrait de trésorerie augmente le solde du prêt et vous verse la différence prélevée sur la valeur nette de votre logement. Il peut être utile pour financer des travaux qui augmentent la valeur du bien ou regrouper des dettes à taux élevé à un taux nettement plus faible.

Un refinancement avec retrait de trésorerie exige davantage de valeur nette — le LTV est généralement plafonné à 80 % — et son taux est légèrement supérieur à celui d’un refinancement à taux et durée modifiés, car le prêteur assume un risque supplémentaire. La règle essentielle consiste à utiliser les fonds pour acquérir ou améliorer un actif, et non pour financer des dépenses de consommation. Des travaux de cuisine qui rapportent 1.10 $ pour chaque dollar dépensé peuvent être justifiés. Financer des vacances avec la valeur nette de votre logement ne l’est pas : vous transformez une dette non garantie, susceptible d’être effacée, en dette garantie par votre principal actif. Utilisez le mode de retrait de trésorerie pour isoler le coût marginal des intérêts liés aux fonds empruntés du coût global du refinancement.