FHA Loan Calculator

Los préstamos FHA están diseñados para dos tipos de compradores: aquellos con ahorros limitados (mínimo 3.5% de pago inicial frente al 5–20% típicamente requerido por préstamos convencionales) y aquellos con crédito imperfecto (FHA acepta puntajes tan bajos como 580 para la opción de 3.5% de pago inicial, mientras que los préstamos convencionales típicamente requieren un mínimo de 620 y cobran significativamente más para puntajes por debajo de 700). Para compradores con puntajes de crédito en el rango 580–680 y pagos iniciales menores al 10%, FHA frecuentemente ofrece costos de seguro hipotecario más bajos que el PMI de precio basado en riesgo que cobran los prestamistas convencionales.

Los compradores primerizos que han ahorrado solo $15,000–$20,000 frecuentemente encuentran que FHA es su único camino hacia la propiedad de vivienda en la mayoría de los mercados. Una casa de $300,000 con 3.5% de pago inicial FHA requiere $10,500 de pago inicial más costos de cierre, totalizando aproximadamente $18,000–$22,000 de desembolso. La misma casa con 5% de pago inicial convencional requiere $15,000 de pago inicial más costos de cierre — pero los prestamistas convencionales pueden requerir crédito de 620+ y cobrarán un PMI alto para puntajes por debajo de 700. Los préstamos VA (para veteranos) y los préstamos USDA (para áreas rurales) son los únicos programas que superan al FHA en costo cuando el prestatario califica.

La desventaja más importante del FHA a menudo se pasa por alto en la emoción de ser aprobado: con menos del 10% de pago inicial, las primas de seguro hipotecario FHA duran toda la vida del préstamo a 30 años. No existe cancelación automática cuando alcanzas el 20% de capital, a diferencia del PMI convencional. Esto significa que pagas el MIP anual del 0.55% (aproximadamente $133/mes en un préstamo de $290,000) durante los 30 años completos — añadiendo aproximadamente $47,000 a tu costo total de vivienda durante la vida del préstamo.

El PMI convencional se cancela automáticamente bajo la Ley de Protección de Propietarios de Vivienda cuando el saldo del préstamo alcanza el 78% del precio de compra original (o puedes solicitar la cancelación al 80%). Para un comprador que pone entre 3–5% de pago inicial en un préstamo convencional, el PMI típicamente dura 7–10 años antes de desaparecer. El MIP FHA dura 30 años para la mayoría de los prestatarios. Por esto es que refinanciar un préstamo FHA a uno convencional se convierte en la decisión correcta para la mayoría de los prestatarios una vez que han construido el 20% de capital. El ahorro mensual por eliminar el MIP — frecuentemente $100–$200/mes — típicamente justifica los costos de refinanciamiento en 2–3 años.

Para compradores con puntajes de crédito superiores a 700 y pagos iniciales del 5% o más, los préstamos convencionales frecuentemente cuestan menos a lo largo del tiempo a pesar de no requerir un pago inicial tan pequeño como el FHA. Esto se debe a que las tasas de PMI convencionales para prestatarios con buen crédito son más bajas que el MIP plano del 0.55% de FHA, y el PMI convencional se cancela cuando el capital alcanza el 20%. El seguro hipotecario total pagado durante la vida del préstamo puede ser $15,000–$30,000 menos con un préstamo convencional para el perfil de prestatario correcto.

La comparación depende de tres variables: puntaje de crédito, pago inicial y duración planificada de la propiedad. Los compradores que planean vender o refinanciar dentro de 5–7 años frecuentemente encuentran que la ventaja del FHA en tasa y requisito de pago inicial supera la desventaja del MIP durante ese período más corto. Los compradores que planean quedarse 15+ años y que probablemente construirán capital enfrentan un costo total dramáticamente mayor con el MIP FHA que dura 30 años frente a 7–10 años de PMI convencional.