Los préstamos de la FHA hacen que la propiedad de vivienda sea accesible a compradores que serían rechazados por los prestamistas convencionales, pero conllevan un costo oculto a largo plazo que muchos prestatarios no comprenden completamente al momento del cierre. Saber exactamente cómo funciona el seguro hipotecario de la FHA y cuándo un préstamo convencional es realmente más barato es esencial para cualquier comprador primerizo que compare sus opciones.
Cuándo el FHA Tiene Sentido
Los préstamos FHA están diseñados para dos tipos de compradores: aquellos con ahorros limitados (mínimo 3.5% de pago inicial frente al 5–20% típicamente requerido por préstamos convencionales) y aquellos con crédito imperfecto (FHA acepta puntajes tan bajos como 580 para la opción de 3.5% de pago inicial, mientras que los préstamos convencionales típicamente requieren un mínimo de 620 y cobran significativamente más para puntajes por debajo de 700). Para compradores con puntajes de crédito en el rango 580–680 y pagos iniciales menores al 10%, FHA frecuentemente ofrece costos de seguro hipotecario más bajos que el PMI de precio basado en riesgo que cobran los prestamistas convencionales.
Los compradores primerizos que han ahorrado solo $15,000–$20,000 frecuentemente encuentran que FHA es su único camino hacia la propiedad de vivienda en la mayoría de los mercados. Una casa de $300,000 con 3.5% de pago inicial FHA requiere $10,500 de pago inicial más costos de cierre, totalizando aproximadamente $18,000–$22,000 de desembolso. La misma casa con 5% de pago inicial convencional requiere $15,000 de pago inicial más costos de cierre — pero los prestamistas convencionales pueden requerir crédito de 620+ y cobrarán un PMI alto para puntajes por debajo de 700. Los préstamos VA (para veteranos) y los préstamos USDA (para áreas rurales) son los únicos programas que superan al FHA en costo cuando el prestatario califica.
El Costo Oculto del MIP
La desventaja más importante de la FHA a menudo se pasa por alto ante la emoción de obtener la aprobación: con menos del 10 % de pago inicial, las primas del seguro hipotecario de la FHA duran toda la vida del préstamo a 30 años. No hay cancelación automática cuando se alcanza el 20% del capital, a diferencia del PMI convencional. Esto significa que usted paga el MIP anual del 0,55% (aproximadamente $133/mes en un préstamo de $290,000) durante los 30 años completos, agregando aproximadamente $47,000 al costo total de la vivienda durante la vigencia del préstamo.
El PMI convencional se cancela automáticamente según la Ley de Protección de Propietarios cuando el saldo del préstamo alcanza el 78% del precio de compra original (o se puede solicitar cancelación al 80%). Para un comprador que hace un pago inicial del 3 al 5 % en un préstamo convencional, el PMI suele durar entre 7 y 10 años antes de desaparecer. El MIP de la FHA tiene una duración de 30 años para la mayoría de los prestatarios. Esta es la razón por la que refinanciar un préstamo de la FHA a un préstamo convencional se convierte en la medida correcta para la mayoría de los prestatarios una vez que han acumulado un 20% de capital. Los ahorros mensuales que se obtienen al eliminar el MIP (a menudo entre $100 y $200 al mes) generalmente justifican los costos de refinanciamiento en un plazo de 2 a 3 años. Configure un recordatorio para evaluar su posición de capital cada 2 años después de solicitar un préstamo de la FHA.
Punto de Equilibrio FHA vs. Convencional
Para compradores con puntajes de crédito superiores a 700 y pagos iniciales del 5% o más, los préstamos convencionales con frecuencia cuestan menos con el tiempo a pesar de no requerir un pago inicial tan pequeño como el de la FHA. Esto se debe a que las tasas del PMI convencional para prestatarios con crédito sólido son inferiores al MIP fijo del 0,55% de la FHA, y el PMI convencional se cancela cuando el capital alcanza el 20%. El seguro hipotecario total pagado durante la vida del préstamo puede ser de $15 000 a $30 000 menos con un préstamo convencional para el perfil de prestatario adecuado.
La comparación depende de tres variables: puntaje crediticio, pago inicial y duración planificada de la propiedad. Los compradores que planean vender o refinanciar dentro de 5 a 7 años a menudo descubren que la ventaja de la FHA en cuanto a la tasa y el requisito de pago inicial superan la desventaja del MIP en ese plazo más corto. Los compradores que planean quedarse más de 15 años y que probablemente acumularán capital enfrentan un costo total dramáticamente más alto con un MIP de la FHA que dura 30 años en comparación con los 7 a 10 años del PMI convencional. Utilice la comparación entre la FHA y la convencional en esta calculadora para modelar su puntaje crediticio específico, pago inicial y período de retención. El cálculo del punto de equilibrio es el número más importante del análisis: le indica exactamente cuándo el préstamo convencional comienza a costar menos en total, incluso con sus tasas PMI iniciales más altas para puntajes crediticios más bajos.