Altes und neues Darlehen im selben Zeitraum vergleichen
Eine niedrigere Rate kann durch einen geringeren Zinssatz, eine längere Laufzeit, eine kleinere Kreditsumme oder eine Kombination daraus entstehen. Wer nur die Rate betrachtet, übersieht möglicherweise eine höhere Restschuld oder zusätzliche spätere Zinsen.
Notieren Sie aktuellen Kapitalsaldo, Restlaufzeit, Sollzins und Rate für Tilgung und Zinsen. Vergleichen Sie diese mit Darlehenssumme, Zinssatz, Laufzeit und Finanzierungskosten des Angebots. Halten Sie Grundsteuer und Versicherung getrennt, da Änderungen beim Treuhandkonto den Kreditvergleich verdecken können.[1]
Verwenden Sie einen realistischen geplanten Verkaufs- oder Ablösetermin statt automatisch der gesamten neuen Laufzeit.
Einfache Amortisation der monatlichen Entlastung berechnen
Bei vergleichbaren Raten und einmaligen, nicht rückgewinnbaren Kosten gilt:
Monate bis zum einfachen Break-even = anfängliche Refinanzierungskosten ÷ monatliche Ratenersparnis
Kostet die Refinanzierung 5.000 $ und sinkt die Rate um 200 $ pro Monat, liegt der einfache Break-even bei 25 Monaten. Wird das Darlehen voraussichtlich bereits nach 18 Monaten abgelöst, würden die Ratenersparnisse allein die Anfangskosten nicht wieder einspielen.
Eine Ratenersparnis von null oder weniger ergibt nach dieser Methode keinen Break-even. Eine Refinanzierung kann einem anderen Zweck dienen – etwa einer kürzeren Laufzeit oder einer Änderung des Zinsrisikos – braucht dann aber eine andere Begründung.
Grenzen der vereinfachten Rechnung erkennen
Die einfache Rechnung vergleicht weder Restkapital noch steuerliche Behandlung, Rendite auf behaltenes Geld oder Zeitwert. Sie ist auch ungeeignet, wenn eine der Raten unterschiedliche Treuhandposten oder Hypothekenversicherung enthält.
Hat ein altes Darlehen noch 20 Jahre Restlaufzeit und beginnt das neue mit einer Laufzeit von 30 Jahren, kann die neue Rate selbst beim gleichen Zinssatz niedriger sein, weil die Rückzahlung über mehr Monate verteilt ist. Das verbessert den kurzfristigen Zahlungsfluss, kann aber insgesamt mehr Zinsen bedeuten.
Vergleichen Sie die Restschuld beider Darlehen zum geplanten Ausstiegszeitpunkt. Ein wirtschaftlicher Vergleich berücksichtigt bezahlte Kosten, Zinsen und verbleibende Schulden – nicht nur das Geld, das monatlich auf dem Girokonto bleibt.
Gebühren von vorausbezahlten Beträgen trennen
Kreditangebote können Kreditgebergebühren, Fremdkosten, Rabattpunkte, vorausbezahlte Zinsen und Guthaben auf dem Treuhandkonto enthalten. Manche Posten sind echte zusätzliche Transaktionskosten; andere sind Zahlungen oder Einlagen für Verpflichtungen, die unter beiden Darlehen bestehen.
Führen Sie die einzelnen Posten getrennt auf, statt jeden Dollar des benötigten Abschlussbetrags als dieselbe „Gebühr“ zu behandeln. Werden Kosten in das neue Darlehen aufgenommen, sind sie nicht kostenlos: Sie erhöhen den Saldo und können verzinst werden.
Ein Angebot ohne Abschlusskosten kann einen höheren Zinssatz, Gutschriften des Kreditgebers, finanzierte Kosten oder andere Nachteile enthalten. Vergleichen Sie die tatsächlichen Offenlegungen. Der effektive Jahreszins (APR) fasst bestimmte Kreditkosten zusammen, hängt aber weiterhin von Darlehensannahmen und Betrachtungszeitraum ab.[2]
Zweck und mögliche Nachteile einbeziehen
Zinssenkung, Laufzeitverkürzung, Auszahlung von Eigenkapital und Wechsel von variablem zu festem Zins sind unterschiedliche Entscheidungen. Eine Auszahlung bei Refinanzierung lässt sich nicht so mit dem alten Kredit vergleichen, als böten beide dieselbe Finanzierungssumme.
Wer einen durch das Haus besicherten Kredit zur Rückzahlung unbesicherter Schulden nutzt, ändert die Folgen eines Zahlungsausfalls und kann die Rückzahlung verlängern. Ein niedrigerer Zinssatz allein belegt nicht, dass der Schritt sinnvoll ist.
Bei variablem Zins prüfen Sie Anpassungsplan, Obergrenzen und ein Szenario mit höherer Rate. Bei einem Festzinsdarlehen kann die vertragliche Sicherheit der Tilgungs- und Zinsrate einen Vorteil bieten, auch wenn er in der einfachen Break-even-Rechnung fehlt.
Entscheidungsübersicht erstellen
Holen Sie zeitnah vergleichbare Angebote ein. Dokumentieren Sie Darlehenssaldo, Sollzins, effektiven Jahreszins (APR), Rabattpunkte, Gutschriften, Gebühren, Laufzeit, Abschlusszahlung, Rate und Restschuld zum gewählten Stichtag. Rechnen Sie zusätzlich mit einem früheren Umzug als geplant.
Prüfen Sie Vorfälligkeitsregeln und den Umgang mit vorhandenen Treuhandbeträgen. Gehen Sie nicht davon aus, dass eine ausgesetzte planmäßige Zahlung einen kostenlosen Zinsmonat bedeutet; eine Refinanzierung verändert Abrechnung und Zinszeitpunkt.
Die Entscheidung ist belastbarer, wenn sie auch bei kürzerer Haltedauer sinnvoll bleibt und die neue Rate ins Budget passt, ohne auf eine weitere künftige Refinanzierung angewiesen zu sein.
Häufig gestellte Fragen
Um wie viel müssen die Zinsen sinken, damit sich eine Refinanzierung lohnt?
Dafür gibt es keine allgemeingültige Schwelle in Prozentpunkten. Kreditsumme, Gebühren, Restlaufzeit, neue Laufzeit und Haltedauer bestimmen den Zielkonflikt.
Sind in den neuen Kredit aufgenommene Abschlusskosten kostenlos?
Nein. Sie erhöhen den neuen Saldo und können verzinst werden. Berücksichtigen Sie sie sowohl bei der Rate als auch beim Vergleich der Restschulden.
Ist der einfache Break-even die endgültige Antwort?
Nein. Er ignoriert Veränderungen der Tilgung und weitere wirtschaftliche Faktoren. Verwenden Sie ihn als erste Prüfung und vergleichen Sie anschließend beide Darlehen über denselben Zeitraum.
Quellen und Berechnungshinweise
Die wichtigsten Quellen sind unten verlinkt. Prüfen Sie aktuelle Angaben und Vertragsbedingungen, bevor Sie danach handeln.
Verwenden Sie diesen Leitfaden mit Bedacht. Allgemeine Bildungsinformationen, keine individuelle Finanz-, Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Beispiele sind hypothetisch, sofern eine Quelle nicht ausdrücklich genannt wird. Prüfen Sie aktuelle Vertragsbedingungen und ziehen Sie bei Bedarf qualifizierte Fachleute hinzu.
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