Eine 15-jährige Hypothek bedeutet in der Regel eine höhere verpflichtende Monatsrate und weniger Zinsen über die gesamte Laufzeit. Ein 30-jähriges Darlehen bietet eine niedrigere verpflichtende Rate und mehr Flexibilität. Vergleichen Sie beide bei gleicher Kreditsumme, anhand konkreter Kreditangebote und mit Blick darauf, wie lange Sie das Darlehen voraussichtlich behalten.
Rate und Zinsen gemeinsam vergleichen
Die Laufzeit einer Hypothek legt einen Zahlungsplan fest; sie sagt nicht voraus, wie lange Sie im Haus wohnen werden. Bei einer kürzeren Laufzeit sinkt die Restschuld schneller. Bei einer längeren Laufzeit bleibt sie mehr Monate bestehen und kann länger Zinsen verursachen. Beides ist Teil der Tilgung.
Eine niedrigere Rate kann hilfreich sein, wenn Ihr Einkommen schwankt, hohe Betreuungskosten anfallen oder Ihre Rücklagen knapp sind. Auch geringere Gesamtzinsen können vorteilhaft sein. Keiner dieser Aspekte allein zeigt, welches Darlehen für einen bestimmten Haushalt besser ist. Verwenden Sie für den Vergleich dieselbe Anfangskreditsumme. Behandeln Sie Anzahlung, Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung und Hausgeld separat: Diese Kosten entfallen nicht, nur weil das Darlehen früher abbezahlt ist.
Rechenbeispiel: ein Darlehen über 300.000 $
Die Zinssätze im folgenden Beispiel sind illustrative Annahmen und keine aktuellen Marktangebote. Beide Darlehen haben einen festen Zinssatz, werden vollständig getilgt und enthalten weder Gebühren noch Sonderzahlungen.
| Angabe | 30 Jahre | 15 Jahre |
|---|---|---|
| Anfangskreditsumme | 300.000 $ | 300.000 $ |
| Angenommener Jahreszins | 6,50 % | 6,00 % |
| Monatsraten insgesamt | 360 | 180 |
| Monatliche Tilgung und Zinsen | 1.896,20 $ | 2.531,57 $ |
| Gesamtzinsen, gerundet | 382.633 $ | 155.683 $ |
Die Rate für 15 Jahre liegt etwa 635 $ pro Monat höher, während die planmäßigen Gesamtzinsen rund 226.950 $ niedriger sind. Diese Beträge setzen voraus, dass jede planmäßige Rate gezahlt wird. Ein früherer Verkauf oder eine Refinanzierung verändert den Vergleich.
Bei Anfangskapital P, monatlichem Zinssatz r und n Raten lautet die Monatsrate:
M = P × r ÷ [1 − (1 + r)^−n]Bei einem Zinssatz von 0 % beträgt die Rate einfach P ÷ n. Runden Sie Zwischenwerte bei einem Tilgungsplan nicht auf volle Dollar.
Was passiert, wenn Sie nach fünf oder zehn Jahren verkaufen?
Die Gesamtzinsen über die volle Laufzeit sind für eine kürzere Haltedauer keine ausreichende Vergleichsgröße. Vergleichen Sie die bis zum voraussichtlichen Verkaufszeitpunkt gezahlten Zinsen, Abschlusskosten und die verbleibende Restschuld. Beim kürzeren Darlehen entsteht durch die schnellere Tilgung meist mehr Eigenkapital, dafür waren höhere Monatsraten nötig.
Fragen Sie außerdem, was Sie mit der monatlichen Differenz beim 30-jährigen Darlehen machen würden. Sie auszugeben und sie anzulegen sind unterschiedliche Szenarien. Eine angenommene Anlagerendite ist unsicher, kann negativ ausfallen und steuerpflichtig sein. Eingesparte Hypothekenzinsen sind nicht mit einer Aktienmarktrendite gleichzusetzen. Rechnen Sie mit einer vorsichtigen Renditeannahme und einem ungünstigen Marktszenario. Rechtfertigen Sie keine Rate, die Sie sich nicht bequem leisten können, indem Sie voraussetzen, dass Anlagen die Hypothekenzinsen stets übertreffen.
Lässt sich eine 30-jährige Hypothek wie eine 15-jährige abbezahlen?
Zusätzliche Tilgungen können die Laufzeit oft deutlich verkürzen; beachten Sie die Darlehensbedingungen. Fragen Sie den Kreditdienstleister, wie Sonderzahlungen der Tilgung gutgeschrieben werden und ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Eine Sonderzahlung sollte nicht lediglich den nächsten Fälligkeitstermin vorverlegen.
Ein 30-jähriges Darlehen behält auch bei hohen Sonderzahlungen seinen eigenen Zinssatz. Derselbe monatliche Gesamtbetrag wie bei einem angebotenen 15-jährigen Darlehen führt nicht zwingend genau nach 15 Jahren zur vollständigen Tilgung. Der Vorteil liegt in der Flexibilität: In einem teuren Monat können Sie auf die niedrigere vertragliche Rate zurückfallen, sofern das Darlehen ordnungsgemäß bedient wird. Modellieren Sie sowohl den geplanten Sonderzahlungsplan als auch den Fall, dass Sie nur die Mindestrate zahlen.
Entscheidung mit einem Haushalts-Stresstest
Ziehen Sie vor der Wahl der kürzeren Laufzeit die gesamte Wohnungsrate, bestehende Schulden, notwendige Ausgaben und geplante Rücklagen vom Nettoeinkommen ab. Wiederholen Sie die Rechnung mit einem vorübergehend geringeren Einkommen oder einer größeren Reparatur. Vergleichen Sie Kreditangebote, die zeitnah eingeholt wurden, und prüfen Sie Rabattpunkte, Kreditgebergutschriften, Gebühren und Bedingungen für die Zinsbindung. Der effektive Jahreszins (APR) umfasst bestimmte Kreditkosten und ist nicht identisch mit dem Nominalzins. Er ersetzt aber keinen Vergleich über die erwartete Haltedauer.
Die praktische Frage lautet: Welche Rate kann ich tragen und zugleich meinen übrigen finanziellen Verpflichtungen nachkommen? Die transparenten Szenarien unten zeigen, wie sich die Rechnung mit der Kreditsumme ändert.
Wie sich die Kreditsumme auf den Vergleich auswirkt
Vier hypothetische Kaufpreise mit jeweils 20 % Anzahlung. Der angenommene Zinssatz beträgt 6,50 % bei 30 Jahren und 6,00 % bei 15 Jahren. Ohne Gebühren und Sonderzahlungen. Die Werte sind illustrative Szenarien, keine Marktangebote und keine Schätzungen für bestimmte Städte.
| Kaufpreis | Kredit nach 20 % Anzahlung | 30 Jahre: Tilgung und Zinsen pro Monat | 15 Jahre: Tilgung und Zinsen pro Monat |
|---|---|---|---|
| 250.000 $ | 200.000 $ | 1.264,14 $ | 1.687,71 $ |
| 400.000 $ | 320.000 $ | 2.022,62 $ | 2.700,34 $ |
| 600.000 $ | 480.000 $ | 3.033,93 $ | 4.050,51 $ |
| 800.000 $ | 640.000 $ | 4.045,24 $ | 5.400,68 $ |
Häufig gestellte Fragen
Ist eine 15-jährige Hypothek immer günstiger?
Sie verursacht in der Regel weniger planmäßige Gesamtzinsen. Der vollständige Vergleich berücksichtigt aber auch den angebotenen Zinssatz, Gebühren, Haltedauer und den Wert flexibler Zahlungen. Niedrigere Gesamtzinsen belegen nicht, dass die Rate tragbar ist.
Enthält die Rate Steuern und Versicherungen?
Das Beispiel umfasst nur Tilgung und Zinsen. Für ein Wohnbudget kommen Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, gegebenenfalls Hypothekenversicherung und Hausgeld hinzu.
Kann ich später von 30 auf 15 Jahre refinanzieren?
Das kann möglich sein, aber Genehmigung, künftige Zinssätze, Immobilienwert und Abschlusskosten sind unsicher. Wählen Sie zunächst eine Laufzeit, deren Bedingungen Sie auch ohne eine spätere Refinanzierung tragen können.
Quellen und Berechnungshinweise
Die wichtigsten Quellen sind unten verlinkt. Daten, Grenzen und Produktbedingungen können sich ändern; prüfen Sie die jeweils geltenden Angaben, bevor Sie handeln. Quellenverweise: [1] [2].
Nutzen Sie diesen Leitfaden mit Bedacht. Die Informationen dienen der allgemeinen Bildung und sind keine individuelle Finanz-, Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Beispiele sind hypothetisch, sofern sie nicht ausdrücklich als belegt gekennzeichnet sind. Prüfen Sie aktuelle Bedingungen und ziehen Sie für Ihre Situation gegebenenfalls qualifizierte Fachleute hinzu.
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