Mit Rabattpunkten können Sie bei Abschluss Bargeld gegen einen niedrigeren Hypothekenzins eintauschen. Ob dieser Handel sinnvoll ist, hängt von einer Zahl ab – dem Break-Even-Monat – und einer Entscheidung, die Sie nur schätzen können: Wie lange Sie den Kredit tatsächlich behalten. Dieser Rechner verwandelt diese in ein klares Ja oder Nein.

So funktionieren Hypothekenpunkte

Ein Rabattpunkt kostet 1 % Ihrer Kreditsumme und senkt Ihren Zinssatz dauerhaft, in der Regel um etwa 0,25 % pro Punkt. Bei einem Darlehen in Höhe von 400.000 US-Dollar beträgt ein Punkt 4.000 US-Dollar, die bei Abschluss ausgezahlt werden. Diese Gebühr senkt Ihre monatliche Zahlung für die Laufzeit des Darlehens – die Frage ist also, ob die monatlichen Einsparungen letztendlich mehr als die Vorabkosten ausmachen.

Die Break-Even-Regel

Break-Even ist der Kern der Entscheidung: Teilen Sie die Punktekosten durch die monatlichen Einsparungen, um herauszufinden, wie viele Monate es dauert, bis Sie Ihr Geld zurückerhalten. 4.000 US-Dollar an Punkten, die 67 US-Dollar pro Monat sparen, sind nach etwa 60 Monaten ausgeglichen. Bleiben Sie über diesen Punkt hinaus und jede weitere Zahlung ist eine reine Ersparnis. Verkaufen oder refinanzieren Sie vorher, und Sie haben mehr bezahlt, als Sie gespart haben. Der aussagekräftigste Vergleich ist der Break-Even im Vergleich dazu, wie lange Sie den Kredit ehrlicherweise behalten werden – und die meisten Menschen überschätzen die Laufzeit.

Wann Sie keine Punkte kaufen sollten

Überspringen Sie Punkte, wenn Sie möglicherweise vor der Gewinnschwelle umziehen oder umfinanzieren, wenn Sie bei Abschluss knapp bei Kasse sind oder wenn die angebotene Zinssenkung pro Punkt gering ist. In einem Markt mit sinkenden Zinssätzen zahlt es sich selten aus, einen Zinssatz herunterzukaufen, von dem Sie möglicherweise innerhalb von ein oder zwei Jahren refinanzieren. Es wäre besser, wenn Sie das Bargeld behalten oder einen Kredit eines Kreditgebers in Anspruch nehmen (negative Punkte), bei dem der Kreditgeber einige Abschlusskosten gegen einen etwas höheren Zinssatz übernimmt. Punkte können auch mit einer höheren Anzahlung verrechnet werden, was Ihr Guthaben senkt, möglicherweise PMI entfernt und unabhängig von der Aufenthaltsdauer hilfreich ist.