Jadwal amortisasi adalah rincian setiap bulan dari setiap pembayaran hipotek menjadi komponen pokok dan bunganya. Memahami jadwal ini mengungkapkan mengapa tahun-tahun pertama hipotek terasa seperti Anda membayar sebagian besar bunga, dan bagaimana pembayaran ekstra kecil pun dapat menghemat puluhan ribu dolar.
Langkah 1: Rumus Pembayaran
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1] P = jumlah pinjaman, r = tingkat bunga bulanan (tahunan/12), n = total pembayaran (tahun × 12).
Untuk pinjaman $300,000 dengan tingkat bunga 6,5% selama 30 tahun: r = 0,065/12 = 0,005417, n = 360. M = $1,896/bulan (pokok dan bunga saja).
Langkah 2: Bagaimana Pembayaran Dibagi Seiring Waktu
| Pembayaran # | Jumlah Pembayaran | Bunga | Pokok pinjaman | Saldo |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $1,896 | $1,625 | $271 | $299,729 |
| 60 (tahun 5) | $1,896 | $1,539 | $357 | $279,163 |
| 180 (tahun 15) | $1,896 | $1,193 | $703 | $217,759 |
| 300 (tahun 25) | $1,896 | $544 | $1,352 | $98,977 |
| 360 (tahun 30) | $1,896 | $10 | $1,886 | $0 |
Pembayaran #1, 86% digunakan untuk bunga. Dengan pembayaran #300, hanya 29% bunganya. Titik persilangan di mana pokok melebihi bunga terjadi sekitar tahun ke-19 untuk pinjaman 30 tahun sebesar 6,5%.
Langkah 3: Kekuatan Pembayaran Ekstra
Menambahkan hanya $100/bulan ke pembayaran di atas akan menghemat sekitar $46.000 total bunga dan melunasi pinjaman 4,5 tahun lebih awal. Menambahkan $200/bulan menghemat $76.000 dan memotong 7,5 tahun. Pembayaran tambahan sepenuhnya menjadi tanggungan pokok karena Anda telah menanggung biaya bunga bulanan. Lihat dampak penuhnya dengan Kalkulator Jadwal Amortisasi.
Lihat jadwal amortisasi lengkap Anda dengan skenario pembayaran tambahan
Coba Kalkulator Amortisasi →Poin Penting
- Pembayaran awal sebagian besar berupa bunga — pokok pinjaman berkembang perlahan di paruh pertama pinjaman.
- Pembayaran ekstra sepenuhnya menjadi tanggungan pokok, mempercepat penumpukan ekuitas dan mengurangi total bunga.
- tambahan $100/bulan dengan pinjaman $300.000 dengan bunga 6,5% menghemat ~$46.000 bunga.
- Pembayaran dua mingguan (26 setengah pembayaran = 13 setara bulanan) tambahkan satu pembayaran ekstra per tahun.