Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, le prêteur ne se contente pas de diviser le montant emprunté par le nombre de mensualités pour déterminer ce que vous devez payer. Il utilise plutôt un mécanisme mathématique appelé amortissement, qui fixe le montant de vos mensualités, tandis que leur répartition entre intérêts et capital évolue fortement au fil du temps.
Comprendre ce mécanisme est l’une des notions les plus utiles pour un propriétaire. Il explique pourquoi verser 100 $ de plus par mois dès la première année permet d’économiser bien davantage que de commencer à le faire à la vingtième année, et pourquoi le capital semble diminuer si lentement au début du prêt.
Les quatre composantes d’une mensualité de prêt immobilier
Une mensualité de prêt immobilier comprend généralement quatre éléments, souvent désignés par le sigle PITI:
- Capital — la part qui réduit le capital restant dû
- Intérêts — la rémunération versée au prêteur pour l’argent emprunté.
- Taxes — les taxes foncières prélevées et conservées sur un compte séquestre
- Assurance — l’assurance habitation (et l’assurance PMI si l’apport était inférieur à 20 %)
Quand on parle de « mensualité de prêt immobilier », il s’agit généralement de la part capital et intérêts (P+I), celle qui rembourse effectivement le prêt. Les taxes et les assurances sont prélevées avec la mensualité, mais le prêteur les conserve séparément sur un compte séquestre.
La formule d’amortissement
La mensualité de capital et intérêts se calcule à l’aide de la formule d’amortissement standard. Pour un capital emprunté P, un taux d’intérêt mensuel r (taux annuel ÷ 12) et une durée de n mois :
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1] Où M = mensualité, P = capital emprunté, r = taux d’intérêt mensuel (taux annuel ÷ 12) et n = nombre total de mois.
Pour un prêt de 300,000 $ à un taux annuel de 7 % sur 30 ans : r = 0.07 ÷ 12 = 0.005833 et n = 360. En appliquant la formule, M = 1,995.91 $ par mois, un montant fixe pendant les 30 années du prêt.
Pourquoi les premières mensualités couvrent surtout les intérêts
Voici ce qui surprend beaucoup de propriétaires : pour un prêt de 300,000 $ sur 30 ans à 7 %, la mensualité de 1,996 $ du premier mois se répartit ainsi :
| Mois | Mensualité | Intérêts payés | Capital remboursé | Capital restant dû |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $1,996 | $1,750 | $246 | $299,754 |
| 12 | $1,996 | $1,733 | $263 | $296,904 |
| 60 (année 5) | $1,996 | $1,659 | $337 | $284,686 |
| 180 (année 15) | $1,996 | $1,350 | $646 | $231,613 |
| 300 (année 25) | $1,996 | $773 | $1,223 | $131,785 |
| 360 (dernière) | $1,996 | $12 | $1,984 | $0 |
La raison est simple : les intérêts sont calculés sur le capital restant dû. Au premier mois, vous devez 300,000 $ : les intérêts s’élèvent donc à 300,000 $ × (0.07/12) = 1,750 $. Seuls 246 $ réduisent le capital restant dû. Après cinq ans de mensualités, vous avez versé près de 120,000 $ en capital et intérêts, mais votre dette n’a diminué que d’environ 15,000 $.
Ce n’est pas une arnaque, ce sont les mathématiques. Cette structure rémunère le prêteur pour le risque qu’il prend et vous permet de bénéficier d’une mensualité stable et prévisible pendant toute la durée du prêt.
Comment rembourser votre prêt plus rapidement
Versements supplémentaires sur le capital
Comme les intérêts sont calculés sur le capital restant dû, tout versement supplémentaire réduit directement ce capital et donc les intérêts futurs. Pour un prêt de 300,000 $ sur 30 ans à 7 %, un versement supplémentaire de 246 $ au premier mois (égal à la part de capital remboursée ce mois-là) suffit à supprimer entièrement la dernière mensualité et à économiser 1,984 $ d’intérêts. De petits versements effectués tôt peuvent avoir un effet cumulatif important.
Ajouter 200 $ par mois à un prêt de 300,000 $ sur 30 ans à 7 % permet d’économiser environ 79,000 $ d’intérêts et de rembourser le prêt en environ 23 ans. Plus vous commencez tôt à effectuer des versements supplémentaires, plus vous économisez d’intérêts, car ces sommes produisent leurs effets pendant les mois de remboursement restants.
Mensualités toutes les deux semaines
En payant la moitié de votre mensualité toutes les deux semaines, vous effectuez 26 demi-versements par an, soit l’équivalent de 13 mensualités complètes au lieu de 12. Ce versement annuel supplémentaire permet généralement de raccourcir de 4 à 6 ans un prêt sur 30 ans, sans modifier le montant de chaque demi-versement.
Refinancement
Si les taux d’intérêt baissent sensiblement après la souscription de votre prêt, le refinancement consiste à remplacer votre prêt actuel par un nouveau à taux plus bas. Le seuil de rentabilité (moment où les économies d’intérêts dépassent les frais de clôture) est généralement atteint en 2 à 4 ans. Utilisez notre calculateur de refinancement pour déterminer votre propre seuil de rentabilité.
Prêts à taux fixe ou variable
Un prêt à taux fixe (FRM) conserve le même taux d’intérêt (et donc la même mensualité) pendant toute la durée du prêt. C’est le type de prêt le plus courant aux États-Unis et il offre une grande stabilité des paiements.
Un prêt à taux variable (ARM) comporte un taux fixe pendant une période initiale (généralement 5, 7 ou 10 ans), puis un taux révisé périodiquement selon un indice de référence auquel s’ajoute une marge. Les ARM commencent souvent à un taux inférieur aux prêts fixes, mais les mensualités risquent d’augmenter. Un ARM peut convenir si vous prévoyez de vendre ou de refinancer avant le premier ajustement. Si vous hésitez encore entre acheter et louer, essayez le calculateur acheter ou louer pour comparer le coût à long terme des deux options.
Intérêts totaux payés
Un calcul parmi les plus frappants en finances personnelles : sur 30 ans, un prêt de 300,000 $ à 7 % entraîne 718,527 $ de paiements au total. Vous versez 418,527 $ d’intérêts, soit davantage que le montant initial du prêt. Ce n’est pas inhabituel : c’est le coût d’un emprunt de 300,000 $ sur 30 ans. Sur 15 ans au même taux, les intérêts totaux seraient de 162,028 $, soit une économie de plus de 256,000 $, en contrepartie d’une mensualité plus élevée : 2,696 $ au lieu de 1,996 $.