Bei Immobilieninvestitionen werden verschiedene Renditekennzahlen verwendet, die jeweils eine andere Frage beantworten. Die Kapitalisierungsrate misst die Ertragskraft der Immobilie. Die Cash-on-Cash-Rendite zeigt die Rendite auf das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital unter Berücksichtigung der Finanzierung. Der Gesamt-ROI erfasst das Gesamtbild, einschließlich Wertsteigerung und Eigenkapitalaufbau.
Schritt 1: Nettobetriebsergebnis (NOI)
NOI = Bruttomieteinnahmen – Betriebskosten Zu den Betriebskosten zählen Grundsteuern, Versicherungen, Instandhaltung, Hausverwaltung (8–10 %), Rücklage für Leerstand (5–8 %) und Reparaturen. Berücksichtigen Sie NICHT die Hypothekenzahlungen.
Beispiel: Eine Zweifamilienhaus erzielt 2.400 $/Monat Miete (28.800 $/Jahr). Die Betriebskosten belaufen sich auf 10.800 $/Jahr. NOI = 28.800 $ – 10.800 $ = $18,000.
Schritt 2: Cap-Rate
Kapitalisierungsrate = NOI / Kaufpreis × 100 Die Kapitalisierungsrate ist unabhängig von der Finanzierung und misst die Rendite der Immobilie selbst.
Für die Zweifamilienhaus, die für 300.000 $ gekauft wurde: Kapitalisierungsrate = 18.000 $ / 300.000 $ = 6.0%. Benutzen Sie die Cap-Rate-Rechner für eine vollständige Investitionsanalyse.
Schritt 3: Cash-on-Cash-Rendite
Die Cash-on-Cash-Rendite misst die Rendite auf das von Ihnen tatsächlich eingesetzte Kapital und berücksichtigt dabei die Finanzierung. Wenn Sie eine Anzahlung von 20 % (60.000 US-Dollar) plus 5.000 US-Dollar an Abschlusskosten (insgesamt 65.000 US-Dollar in bar) leisten und die jährlichen Hypothekenzahlungen 14.400 US-Dollar betragen:
Jährlicher Cashflow = 18.000 $ NOI – 14.400 $ Schuldendienst = 3.600 $. CoC = 3.600 $ / 65.000 $ = 5.5%.
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Testen Sie den Kapitalisierungsrechner →Wichtige Erkenntnisse
- Die Kapitalisierungsrate misst die Rendite der Immobilie, nicht die Rendite Ihres eingesetzten Kapitals; die Finanzierung bleibt unberücksichtigt.
- Die Cash-on-Cash-Rendite misst die Rendite auf das tatsächlich eingesetzte Kapital und berücksichtigt dabei die Finanzierung.
- Der Gesamt-ROI berücksichtigt Wertsteigerung, den Aufbau von Eigenkapital, Steuervorteile und laufenden Cashflow.
- Fremdfinanzierung kann die Rendite erhöhen – Eine Cap-Rate von 6 % kann bei guter Finanzierung einen Gesamt-ROI von über 15 % erzielen.