Kalkulator Pinjaman VA (AS)

Pinjaman VA adalah satu-satunya jenis pinjaman besar yang tersedia saat ini yang memungkinkan pembayaran uang muka 0% tanpa asuransi hipotek bulanan, berapa pun harga pembeliannya. Untuk pinjaman konvensional dengan uang muka kurang dari 20%, pemberi pinjaman memerlukan asuransi hipotek swasta (PMI) — biasanya 0,5–1,5% dari jumlah pinjaman setiap tahun — hingga ekuitas Anda mencapai 20%. Dengan pinjaman konvensional US$400.000 dengan uang muka 5%, PMI dapat dikenakan biaya US$150–US$300 per bulan selama beberapa tahun. Peminjam yang memenuhi syarat VA menghindari biaya tersebut sepenuhnya. Selain itu, peminjam konvensional memberikan uang muka 5% untuk rumah seharga US$400.000 harus membawa US$20.000 ke penutupan hanya untuk uang muka, ditambah US$8.000–US$12.000 lagi untuk biaya penutupan. Peminjam VA dapat menutup rumah yang sama dengan uang tunai yang jauh lebih sedikit, mendanai biaya pendanaan ke dalam pinjaman jika diperlukan. Penghematan uang tunai ini sangat penting bagi pembeli rumah pertama kali yang belum memiliki kesempatan untuk mengumpulkan tabungan dalam jumlah besar. Tarif VA juga cenderung 0,25–0,5 poin persentase di bawah rata-rata tarif konvensional, perbedaan yang menambah penghematan bunga hingga ribuan dolar selama hipotek 30 tahun. Kombinasi dari tidak adanya PMI, tidak diperlukan uang muka, dan suku bunga yang bersaing membuat pinjaman VA lebih unggul secara finansial di hampir semua skenario dibandingkan dengan pembiayaan konvensional untuk peminjam yang memenuhi syarat.

Biaya pendanaan VA adalah biaya satu kali yang membantu mempertahankan program pinjaman VA tanpa memerlukan alokasi wajib pajak untuk setiap pinjaman individu. Biayanya berkisar antara 1,25% hingga 3,3% dari jumlah pinjaman, tergantung pada tiga faktor: apakah Anda menggunakan manfaat VA Anda untuk pertama kali atau selanjutnya, cabang layanan Anda, dan besarnya uang muka Anda. Untuk pengguna pertama kali tanpa uang muka, biayanya adalah 2,15% — dengan pinjaman US$400.000, itu sama dengan US$8.600. Melakukan pembayaran uang muka sebesar 5% atau lebih mengurangi biaya menjadi 1,5%, dan 10% atau lebih menurunkannya menjadi 1,25%. Biaya pendanaan dapat dibayarkan pada saat penutupan atau dibiayai ke dalam saldo pinjaman, sehingga membagi biaya menjadi pembayaran bulanan daripada memerlukan uang tunai di muka. Para veteran penyandang disabilitas yang menerima kompensasi disabilitas VA, penerima Purple Heart yang bertugas aktif, dan pasangan tertentu yang masih hidup sepenuhnya dibebaskan dari biaya pendanaan — salah satu manfaat finansial paling besar yang tersedia bagi kelompok ini. Jika Anda yakin Anda memenuhi syarat untuk mendapatkan pengecualian, konfirmasikan kelayakan Anda sebelum penutupan, karena pengecualian biasanya tidak dapat diterapkan secara surut tanpa proses pengembalian dana yang panjang melalui VA.

Pinjaman VA tidak dikenakan denda pembayaran di muka, artinya Anda dapat membayar pokok tambahan kapan saja tanpa konsekuensi finansial apa pun dari pemberi pinjaman. Fleksibilitas ini menjadikan strategi pembayaran yang dipercepat menjadi sangat efektif. Perhitungan di balik pembayaran ekstra sangat menarik: pada pinjaman 30 tahun sebesar US$350.000 VA dengan suku bunga 6,75%, pembayaran bulanan standar Anda adalah sekitar US$2.270. Menambahkan pokok tambahan hanya US$200 per bulan akan mengurangi jangka waktu pembayaran Anda dari 30 tahun menjadi sekitar 24,5 tahun — menghemat total bunga sekitar US$71.000 selama masa pinjaman. Alasan pembayaran ekstra begitu berpengaruh di awal hipotek adalah jadwal amortisasi: dalam beberapa tahun pertama, sebagian besar setiap pembayaran ditujukan untuk bunga, bukan pokok. Pembayaran tambahan sebesar US$200 pada bulan pertama menghilangkan jauh lebih banyak bunga di masa depan dibandingkan pembayaran US$200 yang dilakukan pada tahun ke-25. Bahkan pembayaran sekaligus dari pengembalian pajak, bonus, atau rejeki nomplok yang diterapkan langsung ke pokok menghasilkan percepatan yang berarti. Gunakan tab Amortisasi untuk membuat model skenario percepatan pembayaran spesifik Anda, dan pertimbangkan untuk menetapkan pembayaran tambahan kecil sebagai transfer otomatis tetap untuk membangun ekuitas lebih cepat tanpa memerlukan kemauan keras setiap bulannya.

Manfaat pinjaman VA bukan hak yang diberikan satu kali saja — manfaat ini dapat digunakan berulang kali sepanjang hidup Anda, dengan beberapa batasan. Setelah Anda menjual rumah yang dibiayai VA dan melunasi pinjaman secara penuh, hak Anda dipulihkan sepenuhnya dan Anda dapat menggunakan kembali manfaat VA pada pembelian berikutnya. Anda bahkan dapat memegang dua pinjaman VA secara bersamaan dalam keadaan tertentu, seperti ketika Anda pindah atas perintah militer dan perlu mempertahankan rumah yang ada. Sistem hak menentukan seberapa besar jaminan VA atas pinjaman Anda, yang pada gilirannya menentukan apakah Anda memerlukan uang muka. Peminjam dengan hak penuh dan tanpa gangguan tidak menghadapi batasan pinjaman dan tidak ada persyaratan pembayaran uang muka. Mereka yang haknya dikurangi mungkin menghadapi batasan tergantung pada seberapa banyak jaminan yang tersisa. Ketika suku bunga turun setelah Anda membeli, Pinjaman Pembiayaan Kembali Pengurangan Suku Bunga (IRRRL) — terkadang disebut pembiayaan kembali aliran VA — memungkinkan Anda melakukan pembiayaan kembali dengan dokumen minimal, tanpa penilaian baru, dan mengurangi biaya penutupan. IRRRL dalam banyak kasus tidak memerlukan biaya sendiri dan dapat diselesaikan hanya dalam waktu 30 hari. Tidak perlu lagi mengesahkan skor kredit atau pendapatan Anda, menjadikannya salah satu produk pembiayaan kembali tercepat dan termurah yang tersedia di pasar hipotek.