Kalkulator HELOC — Jalur Kredit Ekuitas Rumah

HELOC bertindak seperti kartu kredit yang didukung oleh ekuitas rumah Anda. Selama periode penarikan — biasanya lima hingga sepuluh tahun — Anda dapat meminjam hingga batas kredit Anda, membayar kembali, dan meminjam lagi. Pembayaran hanya mencakup bunga atas saldo terutang, sehingga pokok pinjaman tetap tidak berubah. Struktur ini membuat periode penarikan tampak terjangkau: saldo US$75.000 pada tingkat 8,5% hanya dikenakan bunga sekitar US$531 per bulan.

Setelah periode penarikan berakhir, jalur ditutup untuk pinjaman baru dan tahap pembayaran dimulai. Sekarang Anda harus membayar pokok dan bunga atas saldo terutang, diamortisasi selama 10–20 tahun. Untuk saldo yang sama sebesar US$75.000 sebesar 8,5% selama 20 tahun, pembayaran bulanan melonjak menjadi sekitar US$651 — peningkatan sebesar 23%. Jika suku bunga naik selama periode penarikan, guncangan pembayaran bisa menjadi lebih parah. Perencanaan transisi ini sejak hari pertama sangat penting untuk menghindari tekanan finansial saat pembayaran dimulai.

Sebagian besar HELOC memiliki suku bunga variabel yang terkait dengan Suku Bunga Utama, yang bergerak seiring dengan keputusan kebijakan Federal Reserve. Ketika The Fed menaikkan suku bunga secara agresif – seperti yang terjadi pada tahun 2022–2023 – pembayaran HELOC dapat meningkat ratusan dolar per bulan tanpa peringatan apa pun. Seorang peminjam yang menarik US$100.000 dengan suku bunga 4% pada tahun 2021 melihat bahwa pembayarannya hampir tiga kali lipat pada akhir tahun 2023 seiring dengan kenaikan Prime.

Beberapa strategi dapat mengelola risiko ini. Beberapa pemberi pinjaman menawarkan opsi konversi suku bunga tetap, memungkinkan Anda mengunci sebagian atau seluruh saldo terutang Anda dengan suku bunga tetap dengan biaya tertentu. Pinjaman Ekuitas Rumah (HELOAN) memberikan alternatif sekaligus dengan suku bunga tetap jika Anda tahu persis berapa banyak yang Anda butuhkan dan prediktabilitas pembayaran lebih penting daripada akses bergulir. Sebelum memilih antara HELOC dan HELOAN, buat model kedua skenario menggunakan tab Skenario di kalkulator ini untuk melihat pembayaran pasti dan selisih bunga total untuk jumlah dan jadwal penarikan spesifik Anda.

Bunga HELOC dapat dikurangkan dari pajak ketika dana tersebut digunakan untuk membeli, membangun, atau memperbaiki secara substansial rumah yang menjamin pinjaman, sesuai Publikasi IRS 936. Aturan ini diperketat secara signifikan oleh Undang-Undang Pemotongan Pajak dan Ketenagakerjaan tahun 2017, yang menghapuskan pengurangan dana yang digunakan untuk tujuan lain — termasuk konsolidasi utang, biaya pendidikan, atau belanja pribadi — terlepas dari bagaimana aturan hukum sebelumnya diterapkan pada pinjaman lama.

Pengurangannya juga dapat dikurangkan dari pajak. tunduk pada batas utang hipotek gabungan: US$750.000 untuk pinjaman yang berasal setelah 15 Desember 2017, dan US$1.000.000 untuk pinjaman yang berasal sebelum tanggal tersebut. Jika total utang hipotek Anda mendekati ambang batas ini, hanya sebagian proporsional dari bunga HELOC Anda yang dapat dikurangkan. Konsekuensi pajak sangat bergantung pada situasi individu Anda, total struktur utang, dan seberapa tepat Anda mendokumentasikan penggunaan spesifik hasil HELOC. Berkonsultasi dengan penasihat pajak yang berkualifikasi sebelum menarik dana dalam jumlah besar — terutama jika menggunakan jalur tersebut untuk keperluan perbaikan rumah dan keperluan pribadi — sangat disarankan untuk menjaga pengurangan dan menghindari paparan audit.

Pembiayaan kembali tunai menggantikan seluruh hipotek Anda yang ada dengan pinjaman baru yang lebih besar dengan harga pasar saat ini, sehingga memberi Anda selisih uang tunai. Jika tingkat hipotek Anda saat ini sudah rendah, pembayaran kembali memaksa Anda untuk membiayai kembali semua utang Anda pada tingkat yang lebih tinggi saat ini — berpotensi menambah ratusan dolar per bulan ke pembayaran hipotek dasar Anda. Biaya penutupan sebesar 2–5% dari jumlah pinjaman semakin mengikis nilai penarikan yang lebih kecil.

HELOC membiarkan hipotek pertama Anda tetap utuh dan tidak tersentuh, yang merupakan keuntungan struktural utamanya bila Anda sudah memiliki hipotek berbunga rendah. Biaya penutupan HELOC biasanya minimal atau bahkan dihilangkan oleh pemberi pinjaman yang kompetitif. Pertukarannya adalah risiko suku bunga variabel dan guncangan pembayaran yang dijelaskan di atas. Sebagai aturan umum, refi tunai lebih masuk akal untuk kebutuhan satu kali yang besar ketika tarif saat ini bersaing dengan hipotek Anda yang ada; HELOC lebih baik untuk pengeluaran yang sedang berlangsung atau tidak pasti, proyek renovasi bertahap, atau ketika mempertahankan suku bunga hipotek Anda saat ini adalah prioritas.