Kalkulator Pinjaman FHA (AS)

Pinjaman FHA dirancang untuk dua jenis pembeli: pembeli dengan tabungan terbatas (uang muka minimal 3,5% dibandingkan 5–20% yang biasanya diperlukan untuk pinjaman konvensional) dan pembeli dengan kredit tidak sempurna (FHA menerima skor serendah 580 untuk opsi uang muka 3,5%, sedangkan pinjaman konvensional biasanya memerlukan minimum 620 dan membebankan biaya jauh lebih tinggi untuk skor di bawah 700). Untuk pembeli dengan skor kredit dalam kisaran 580–680 dan uang muka di bawah 10%, FHA sering kali memberikan biaya asuransi hipotek yang lebih rendah dibandingkan penetapan harga PMI berbasis risiko yang dibebankan oleh pemberi pinjaman konvensional.

Pembeli pertama kali yang hanya menabung US$15.000–US$20.000 sering kali menganggap FHA adalah satu-satunya jalan mereka menuju kepemilikan rumah di sebagian besar pasar. Rumah senilai US$300.000 dengan uang muka FHA 3,5% memerlukan uang muka US$10.500 ditambah biaya penutupan, dengan total sekitar US$18.000–US$22.000 yang dikeluarkan. Rumah yang sama dengan uang muka konvensional 5% memerlukan uang muka US$15.000 ditambah biaya penutupan — tetapi pemberi pinjaman konvensional mungkin memerlukan 620+ kredit dan akan membebankan PMI yang tinggi untuk skor di bawah 700. Pinjaman VA (untuk veteran) dan pinjaman USDA (untuk daerah pedesaan) adalah satu-satunya program yang kinerjanya mengungguli FHA dalam hal biaya jika peminjam memenuhi syarat.

Kerugian FHA yang paling penting sering kali diabaikan dalam kegembiraan mendapatkan persetujuan: dengan uang muka kurang dari 10%, premi asuransi hipotek FHA bertahan seumur hidup pinjaman 30 tahun. Tidak ada pembatalan otomatis ketika ekuitas Anda mencapai 20%, tidak seperti PMI konvensional. Ini berarti Anda membayar MIP tahunan sebesar 0,55% (kira-kira US$133/bulan untuk pinjaman US$290.000) selama 30 tahun penuh — menambah sekitar US$47.000 ke total biaya perumahan Anda selama masa pinjaman.

PMI konvensional secara otomatis dibatalkan berdasarkan Undang-Undang Perlindungan Pemilik Rumah ketika saldo pinjaman mencapai 78% dari harga pembelian awal (atau Anda dapat meminta pembatalan sebesar 80%). Untuk pembeli yang memberikan uang muka 3–5% pada pinjaman konvensional, PMI biasanya bertahan 7–10 tahun sebelum menghilang. FHA MIP berlaku selama 30 tahun bagi sebagian besar peminjam. Inilah sebabnya mengapa pembiayaan kembali pinjaman FHA menjadi pinjaman konvensional menjadi langkah yang tepat bagi sebagian besar peminjam setelah mereka membangun 20% ekuitas. Penghematan bulanan dari penghapusan MIP — seringkali US$100–US$200/bulan — biasanya sebanding dengan biaya pembiayaan kembali dalam waktu 2–3 tahun. Atur pengingat untuk mengevaluasi posisi ekuitas Anda setiap 2 tahun setelah mengambil pinjaman FHA.

Untuk pembeli dengan skor kredit di atas 700 dan uang muka 5% atau lebih, pinjaman konvensional sering kali berbiaya lebih rendah dari waktu ke waktu meskipun tidak memerlukan uang muka sekecil FHA. Hal ini karena tingkat PMI konvensional untuk peminjam kredit kuat lebih rendah dibandingkan MIP FHA yang tetap sebesar 0,55%, dan PMI konvensional dibatalkan ketika ekuitas mencapai 20%. Total asuransi hipotek yang dibayarkan selama masa pinjaman bisa berkurang US$15.000–US$30.000 dengan pinjaman konvensional untuk profil peminjam yang tepat.

Perbandingannya bergantung pada tiga variabel: skor kredit, uang muka, dan durasi kepemilikan yang direncanakan. Pembeli yang berencana untuk menjual atau membiayai kembali dalam waktu 5–7 tahun sering kali mendapati bahwa keuntungan FHA dalam hal suku bunga dan persyaratan pembayaran uang muka lebih besar daripada kerugian MIP dalam jangka waktu yang lebih pendek. Pembeli yang berencana untuk tinggal selama 15+ tahun dan kemungkinan akan membangun ekuitas menghadapi total biaya yang jauh lebih tinggi dengan FHA MIP yang bertahan selama 30 tahun dibandingkan dengan PMI konvensional yang berdurasi 7–10 tahun. Gunakan perbandingan FHA vs. Konvensional dalam kalkulator ini untuk memodelkan skor kredit spesifik Anda, uang muka, dan periode penangguhan. Penghitungan titik impas adalah angka yang paling penting dalam analisis — angka ini memberi tahu Anda kapan tepatnya pinjaman konvensional mulai mengeluarkan biaya total yang lebih rendah, bahkan dengan tingkat PMI awal yang lebih tinggi untuk nilai kredit yang lebih rendah.