Biaya penutupan adalah biaya yang dibayarkan pada saat penyelesaian yang diremehkan oleh sebagian besar pembeli. Mereka biasanya menambahkan 2–5% ke biaya pembelian Anda di atas uang muka Anda, dan di negara bagian dengan pajak transfer tinggi, mereka dapat melampaui 5%. Memahami apa yang mendorong setiap kategori biaya — dan mana yang dapat Anda negosiasikan — dapat menghemat ribuan dolar pada hari penutupan.

Apa yang Menjadi Biaya Penutupan

Biaya penutupan menggabungkan lima kategori berbeda ke dalam satu baris pada laporan penyelesaian Anda. Biaya pemberi pinjaman termasuk biaya originasi, penjaminan emisi, pemrosesan aplikasi, dan penarikan laporan kredit. Layanan pihak ketiga mencakup penilaian, pencarian hak milik dan asuransi, pemeriksaan rumah, dan biaya pengacara jika diwajibkan secara hukum. Biaya pemerintah termasuk pajak transfer (yang sangat bervariasi di setiap negara bagian — dari nol di Wyoming hingga 4% di Delaware) dan biaya pencatatan. Pembayaran di muka adalah pengeluaran tunai untuk tahun pertama asuransi pemilik rumah dan bunga dibayar di muka dari tanggal penutupan hingga akhir bulan. Terakhir, cadangan escrow menyemai rekening sitaan Anda dengan masing-masing pajak properti dan asuransi selama 2–3 bulan sehingga pemberi pinjaman memiliki dana saat tagihan jatuh tempo. Setiap kategori memiliki tingkat negosiabilitas yang berbeda: biaya pemberi pinjaman dapat dinegosiasikan sepenuhnya, layanan pihak ketiga dapat dibeli, dan biaya pemerintah ditetapkan berdasarkan undang-undang. Mengetahui rinciannya memungkinkan Anda memfokuskan energi negosiasi pada item yang tepat.

Bagaimana Mengurangi Biaya Penutupan Anda

Belanja setidaknya tiga pemberi pinjaman dan membandingkan Estimasi Pinjaman secara berdampingan adalah satu-satunya strategi yang paling efektif. Biaya originasi Bagian A sepenuhnya dapat dinegosiasikan — biaya originasi sebesar US$2.000 dari salah satu pemberi pinjaman dapat hilang seluruhnya jika pemberi pinjaman pesaing menawarkan tarif yang sama. Minta konsesi penjual sebagai bagian dari penawaran Anda, terutama di pasar pembeli di mana penjual dapat menyumbang 2–3% dari biaya penutupan untuk mempercepat kesepakatan. Dapatkan beberapa penawaran asuransi kepemilikan; meskipun diwajibkan, premi sangat bervariasi antar penyedia. Pertimbangkan kredit pemberi pinjaman – menerima tingkat bunga yang sedikit lebih tinggi sebagai imbalan atas kredit pemberi pinjaman yang mengimbangi biaya di muka – jika Anda kekurangan uang tunai pada saat penutupan tetapi merasa nyaman dengan pembayaran yang sedikit lebih tinggi. Bagi para veteran, pinjaman VA sepenuhnya menghilangkan asuransi hipotek swasta dan menawarkan harga bersaing yang mengurangi pembayaran bulanan dan biaya bunga jangka panjang. Setiap strategi saja dapat menghemat US$500–US$3.000; Jika digabungkan, keduanya dapat memangkas biaya penutupan Anda hampir setengahnya.

Pengaturan Waktu Penting pada Penutupan

Penutupan pada akhir bulan meminimalkan bunga yang dibayar di muka karena Anda hanya membayar di muka untuk 1–2 hari, bukan untuk satu bulan penuh. Pada pinjaman US$300.000 dengan tingkat bunga 7%, satu hari tambahan bunga yang dibayar di muka akan dikenakan biaya sekitar US$58, jadi penutupan pada tanggal 29 versus tanggal 1 akan menghemat sekitar US$1.700. Namun, penutupan pada akhir bulan adalah waktu tersibuk bagi pemberi pinjaman dan perusahaan induk, sehingga dapat menciptakan tekanan penjadwalan dan mengurangi fleksibilitas jika kesepakatan mengalami hambatan. Mengunci tarif Anda secara strategis juga penting: mengambang terlalu lama sebelum tanggal penutupan membuat Anda terkena kenaikan tarif, sementara mengunci terlalu dini mungkin mengharuskan Anda membayar perpanjangan penguncian tarif jika penutupan Anda tertunda. Sebagian besar pemberi pinjaman menawarkan penguncian tarif 30 hingga 60 hari tanpa biaya, dengan biaya perpanjangan 0,125–0,25% per 15 hari tambahan. Koordinasikan tanggal habis masa berlaku kunci Anda dengan perkiraan tanggal penutupan, dan sediakan setidaknya satu minggu buffer untuk memperhitungkan penjaminan di menit-menit terakhir atau penundaan kepemilikan yang biasa terjadi di pasar yang sibuk.

Biaya Penutupan Tunai vs. Pembiayaan

Beberapa pembeli lebih memilih untuk memasukkan biaya penutupan ke dalam pinjaman melalui kredit pemberi pinjaman atau, untuk peminjam VA, dengan membiayai biaya pendanaan langsung ke saldo pinjaman. Hal ini mengurangi uang tunai yang dibutuhkan pada saat penutupan namun meningkatkan total saldo pinjaman Anda dan bunga yang Anda bayarkan selama masa hipotek. Pada pinjaman US$315.000, biaya tambahan sebesar US$9.000 dengan bunga 7% selama 30 tahun menambahkan bunga tambahan sekitar US$21.600. Analisis titik impas sangatlah mudah: bagilah tabungan di muka dengan pembayaran bulanan yang lebih tinggi untuk mengetahui berapa bulan hingga opsi tunai di muka dapat menyusul. Jika Anda berencana untuk tinggal di rumah lebih lama dari titik impas – biasanya 3–5 tahun – membayar biaya sendiri hampir selalu menghasilkan hasil keuangan yang lebih baik. Jika Anda berencana untuk pindah atau melakukan pembiayaan kembali dalam waktu 5 tahun, menerima kredit pemberi pinjaman untuk meminimalkan uang tunai di muka sering kali merupakan pilihan yang lebih cerdas, karena Anda tidak akan menahan pinjaman cukup lama untuk menutup pembayaran di muka.