Pertukaran 1031 memungkinkan investor real estat menjual properti investasi dan menunda — mungkin selamanya — semua keuntungan modal dan depresiasi mendapatkan kembali pajak dengan menggulirkan hasilnya ke properti pengganti. Memahami mekanisme, tenggat waktu, dan kendala strategi ini dapat menghemat ratusan ribu dolar yang seharusnya mengalir ke IRS pada saat penjualan.
Bagaimana Bursa 1031 Menunda Pajak
Pasal 1031 dari Kode Pendapatan Internal mengizinkan investor untuk menukar satu investasi atau properti bisnis dengan properti lain yang sejenis tanpa langsung memicu keuntungan modal atau pajak perolehan kembali depresiasi. Kata kuncinya adalah “menunda” – pajaknya tidak diampuni, hanya ditunda. Keuntungan Anda yang ditangguhkan mengurangi dasar penyesuaian properti pengganti, yang berarti keuntungan kena pajak yang lebih besar ketika Anda akhirnya menjual tanpa melakukan pertukaran lagi. Investor yang melakukan serangkaian pertukaran selama beberapa dekade dapat menunda pajak tanpa batas waktu dan, jika mereka memiliki properti sampai mati, ahli waris mereka akan menerima kenaikan pajak sebesar nilai pasar wajar, sehingga berpotensi menghilangkan pajak tangguhan sepenuhnya. IRS mensyaratkan dua kondisi penting untuk penangguhan penuh: properti pengganti harus memiliki nilai yang sama atau lebih besar dari properti yang dilepaskan, dan semua hasil penjualan bersih harus diinvestasikan kembali — setiap uang tunai atau pengurangan utang bersih yang Anda simpan akan menjadi tambahan kena pajak. Perantara yang memenuhi syarat harus menahan dana antara penjualan dan pembelian untuk mencegah penerimaan konstruktif, yang akan meruntuhkan bursa dan membuat seluruh keuntungan langsung dikenakan pajak.
Pengertian Boot dan Cara Menghindarinya
Boot adalah nilai apa pun yang Anda terima dalam pertukaran yang bukan merupakan properti asli, dan dikenakan pajak sebesar jumlah keuntungan yang Anda realisasikan. Ada dua jenis: boot tunai dan boot hipotek. Cash boot muncul ketika hasil penjualan bersih melebihi ekuitas yang diinvestasikan kembali pada properti pengganti — misalnya, jika Anda menjual seharga US$600.000 bersih dan hanya menginvestasikan US$550.000 pada properti pengganti, selisih US$50.000 adalah boot kena pajak. Boot hipotek muncul ketika pinjaman baru lebih kecil dari pinjaman lama, sehingga secara efektif melepaskan hutang kepada Anda. Jika Anda menjual dengan hipotek US$300.000 dan membeli hanya dengan hipotek US$200.000, pengurangan US$100.000 dianggap sebagai penerimaan tambahan. Anda dapat mengimbangi boot hipotek dengan membayar lebih banyak uang tunai sebagai penggantinya, itulah sebabnya banyak penukar meningkatkan uang muka mereka atau membeli properti yang lebih mahal. Merencanakan pertukaran Anda untuk menjaga nilai penggantian dan jumlah pinjaman baru sama atau di atas nilai properti yang dilepaskan adalah cara paling andal untuk menghindari keuntungan yang diakui.
Batas Waktu 45 Hari dan 180 Hari
Dua tenggat waktu ketat mengatur setiap pertukaran 1031, dan keduanya mulai berjalan pada hari Anda menutup penjualan properti pelepasan Anda — bukan saat Anda menerima hasilnya. Pertama, Anda memiliki waktu tepat 45 hari kalender untuk secara resmi mengidentifikasi properti pengganti potensial secara tertulis kepada perantara Anda yang memenuhi syarat. Anda dapat mengidentifikasi hingga tiga properti terlepas dari nilai totalnya berdasarkan aturan tiga properti, atau sejumlah properti selama gabungan nilai pasar wajarnya tidak melebihi 200% dari harga jual properti yang dilepaskan berdasarkan aturan 200%. Kedua, Anda harus menutup properti pengganti dalam waktu 180 hari kalender setelah penjualan — atau pada tanggal jatuh tempo pengembalian pajak Anda untuk tahun penjualan (termasuk perpanjangan), mana saja yang lebih dulu. Ini adalah tenggat waktu mutlak dan tidak ada perpanjangan IRS yang tersedia. Identifikasi 45 hari yang terlewat atau penutupan yang melewati hari ke 180 akan meruntuhkan bursa sepenuhnya, dan seluruh keuntungan akan dikenakan pajak pada tahun penjualan.
Pengambilan Kembali Depresiasi: Pajak Tersembunyi di Setiap Bursa
Pengambilan kembali penyusutan adalah bagian keuntungan Anda yang sama dengan seluruh pengurangan penyusutan yang telah Anda klaim atas properti yang dilepaskan sejak pembeliannya. Meskipun keuntungan modal jangka panjang biasa dikenakan pajak sebesar 0%, 15%, atau 20% tergantung pada pendapatan Anda, perolehan kembali depresiasi dikenakan pajak dengan tarif federal maksimum 25% — jauh lebih tinggi. Misalnya, pada properti yang telah Anda miliki selama 15 tahun dan disusutkan sebesar US$120.000, US$120.000 tersebut diperoleh kembali sebesar 25%, menghasilkan pajak tambahan sebesar US$30.000 bahkan sebelum penghitungan keuntungan modal. Pertukaran 1031 menangguhkan pajak pengambilan kembali bersama dengan pajak keuntungan modal dengan mengurangi dasar properti pengganti sebesar jumlah penyusutan penuh. Ketika barang pengganti akhirnya dijual di luar bursa, akumulasi perolehan kembali dari kedua properti tersebut akan jatuh tempo. Memahami perbedaan ini membantu Anda membuat model nilai jangka panjang sebenarnya dari strategi pertukaran Anda dibandingkan menjual dan menginvestasikan kembali pada kelas aset lainnya.
Kesalahan Umum yang Menyebabkan Bursa Runtuh
Bahkan investor berpengalaman pun membuat kesalahan yang membatalkan pertukaran 1031 dan menghasilkan tagihan pajak yang tidak terduga. Kesalahan paling umum adalah menyentuh hasil — jika Anda menerima cek dari penjualan, meskipun hanya sebentar, IRS menganggap pertukaran gagal karena penerimaan konstruktif. Selalu arahkan hasil penjualan langsung ke perantara berkualifikasi yang disetujui sebelum penutupan. Kesalahan kedua yang sering terjadi adalah melewatkan batas waktu identifikasi 45 hari karena tidak mengirimkan surat identifikasi tertulis yang ditandatangani kepada QI sebelum tengah malam pada hari ke 45. Identifikasi verbal tidak dihitung, dan email tanpa tanda tangan yang tepat dapat ditantang. Ketiga, bursa pihak terkait — tempat Anda membeli dari anggota keluarga atau entitas yang Anda kendalikan — tunduk pada persyaratan penyimpanan selama dua tahun dan aturan anti-penyalahgunaan yang ketat yang dapat mendiskualifikasi bursa secara surut. Terakhir, penggunaan 1031 untuk tempat tinggal pribadi atau rumah peristirahatan yang terutama digunakan untuk kesenangan pribadi tidak diperbolehkan; hanya properti yang dimiliki untuk investasi atau penggunaan produktif dalam perdagangan atau bisnis yang memenuhi syarat.