Kalkulator Hutang terhadap Pendapatan (DTI).

Rasio utang terhadap pendapatan (DTI) adalah metrik tunggal yang paling dipertimbangkan pemberi pinjaman saat mengevaluasi permohonan hipotek. Ini mengukur persentase pendapatan kotor bulanan Anda yang dikonsumsi oleh pembayaran utang yang diwajibkan, dan ini mengukur sesuatu yang tidak dapat dicapai oleh skor kredit Anda: apakah pendapatan Anda saat ini secara realistis dapat mendukung pembayaran pinjaman tambahan tanpa tekanan finansial. Peminjam dengan skor kredit 800 dan DTI 55% adalah proposisi pinjaman yang lebih berisiko dibandingkan peminjam dengan skor 680 dan DTI 28%, karena DTI yang tinggi menandakan bahwa pendapatan sudah sangat terbatas. Pemberi pinjaman mengetahui dari data kinerja pinjaman selama beberapa dekade bahwa DTI merupakan prediktor yang lebih kuat terhadap gagal bayar dibandingkan skor kredit saja, itulah sebabnya mereka menerapkan pembatasan ketat (hard caps) dibandingkan memperlakukannya hanya sebagai salah satu faktor di antara banyak faktor lainnya. Bagi Anda sebagai peminjam, memahami DTI Anda sebelum mengajukan permohonan memberi Anda waktu untuk memperbaikinya, dan mengetahui ambang batas untuk setiap program pinjaman memberi tahu Anda dengan tepat apa yang Anda memenuhi syarat untuk jumlah Anda saat ini — daripada menemukan masalah selama penjaminan ketika sudah terlambat untuk memperbaikinya.

Pemberi pinjaman menghitung dua rasio DTI yang berbeda untuk setiap permohonan hipotek. DTI front-end (juga disebut rasio perumahan) hanya mencakup pembayaran perumahan bulanan yang Anda usulkan — pokok, bunga, pajak properti, dan asuransi pemilik rumah, terkadang ditulis sebagai PITI. Jika Anda membawa iuran HOA atau asuransi hipotek, itu juga disertakan. DTI back-end menambahkan setiap kewajiban utang bulanan berulang lainnya selain perumahan: pinjaman mobil, pembayaran pinjaman mahasiswa, pembayaran kartu kredit minimum, pembayaran pinjaman pribadi, tunjangan yang diperintahkan pengadilan, dan tunjangan anak. Utilitas, bahan makanan, premi asuransi, dan pengeluaran diskresi tidak pernah disertakan — hanya kewajiban yang muncul dalam laporan kredit Anda atau dapat diverifikasi melalui dokumentasi. Sebagian besar pemberi pinjaman menerapkan kedua ambang batas tersebut tetapi lebih fokus pada DTI back-end untuk keputusan persetujuan akhir, karena ini mencerminkan total beban utang Anda dibandingkan dengan pendapatan. DTI front-end paling relevan untuk pinjaman FHA dan USDA, yang memiliki batas front-end yang jelas; pinjaman konvensional dan VA terkonsentrasi hampir seluruhnya pada DTI back-end dengan faktor kompensasi yang menentukan fleksibilitas pada margin.

Patokan tradisionalnya adalah aturan 28/36: DTI front-end harus tetap di bawah 28% dan DTI back-end di bawah 36% dari pendapatan kotor bulanan. Dalam praktiknya, program pinjaman telah berkembang dengan batasan yang lebih beragam. Pinjaman konvensional dari Fannie Mae dan Freddie Mac biasanya memungkinkan DTI back-end hingga 43–45% dengan kualifikasi standar dan hingga 50% untuk peminjam dengan faktor kompensasi yang kuat seperti nilai kredit tinggi dan cadangan yang signifikan. Pinjaman FHA menetapkan batas eksplisit sebesar 43%, meskipun pemberi pinjaman yang menggunakan penjaminan manual dapat menyetujui hingga 50% untuk peminjam dengan kredit yang sangat baik dan cadangan yang terdokumentasi. Pinjaman VA adalah yang paling fleksibel: tidak ada batasan DTI back-end yang tegas, namun pedoman 41% memicu pengawasan tambahan. Pinjaman USDA untuk properti pedesaan menerapkan batasan 29% front-end dan 41% back-end. Pinjaman jumbo — untuk jumlah di atas batas pinjaman yang sesuai — biasanya merupakan pinjaman yang paling ketat, dengan sebagian besar pemberi pinjaman mensyaratkan DTI back-end di bawah 43% dan skor kredit di atas 700. Pinjaman portofolio non-QM (non-qualified mortgage) dapat mengakomodasi DTI hingga 50–55% untuk peminjam dengan aset kompensasi yang besar.

DTI yang tinggi tidak secara otomatis mendiskualifikasi Anda — hal ini meningkatkan ambang batas untuk semua hal lain dalam lamaran Anda. Pemberi pinjaman dapat menyetujui DTI batas dengan kombinasi faktor kompensasi berikut: skor kredit di atas 740 menunjukkan bahwa Anda mengelola kewajiban yang ada dengan andal; uang muka sebesar 20% atau lebih mengurangi risiko kerugian pemberi pinjaman; cadangan uang tunai yang terdokumentasi selama 6–12 bulan dari pembayaran penuh PITI menunjukkan bahwa Anda dapat mengatasi gangguan pendapatan; riwayat pekerjaan yang stabil selama 2+ tahun di bidang yang sama mengurangi risiko pendapatan; dan guncangan pembayaran yang rendah (pembayaran baru mendekati pembayaran perumahan Anda saat ini) mengurangi risiko perilaku. Tidak ada faktor kompensasi tunggal yang menjamin persetujuan — penjamin emisi mengevaluasi gambaran keseluruhannya. Jika DTI Anda melebihi ambang batas standar, strategi terbaik adalah mengidentifikasi faktor kompensasi mana yang dapat Anda perkuat sebelum mengajukan permohonan: membangun cadangan, meningkatkan skor kredit Anda dengan membayar saldo bergulir, dan menghindari pertanyaan utang baru. Mengajukan permohonan kepada peminjam bersama yang pendapatannya dihitung dalam DTI adalah cara paling langsung untuk menetapkan rasio yang tinggi jika opsi lain sudah habis.

Cara paling efektif untuk menurunkan DTI sebelum mengajukan permohonan hipotek adalah dengan menghilangkan seluruh hutang kecil, bukan hanya membayarnya. Menghapus pembayaran mobil sebesar US$250/bulan dari DTI Anda memiliki efek yang sama dengan menambahkan sekitar US$750 per bulan pada pendapatan kotor — karena DTI adalah sebuah rasio, menghilangkan pembayaran minimum utang akan langsung menghilangkan pembilangnya. Membayar saldo hingga US$500 tanpa menghilangkan pembayaran hampir tidak membantu. Prioritaskan utang dengan saldo lebih kecil yang dapat dilunasi dalam waktu 2–3 bulan; dampak DTI langsung terasa. Menambahkan pendapatan yang dapat didokumentasikan juga membantu: pendapatan sampingan yang konsisten, kenaikan gaji, atau penambahan peminjam bersama dengan pendapatan stabil semuanya meningkatkan penyebut. Hindari mengambil utang baru dalam 6–12 bulan sebelum mengajukan permohonan — pinjaman mobil baru atau saldo kartu kredit yang besar dapat mendorong Anda melewati ambang batas dan memerlukan kualifikasi ulang dengan jumlah pinjaman yang lebih rendah. Terakhir, menaikkan uang muka tidak secara langsung menurunkan DTI Anda, namun dapat mengurangi jumlah pinjaman yang diperlukan dan PITI bulanan terkait, sehingga mengurangi DTI front-end dan memungkinkan Anda memenuhi syarat berdasarkan batas front-end yang lebih ketat.