Un prêt hypothécaire sert à acheter un bien immobilier ; le bien lui-même constitue la garantie. Il est généralement amorti sur 15 ou 30 ans, à taux fixe ou variable.
Fonctionnement des prêts hypothécaires
Lorsqu’ils achètent une maison, la plupart des acheteurs financent entre 80 et 97 % du prix d’achat au moyen d’un prêt hypothécaire. Le prêteur avance les fonds, que vous remboursez par des mensualités comprenant le capital, les intérêts, les taxes foncières et l’assurance habitation (ensemble, ces frais sont appelés PITI). Si vous cessez de payer, le prêteur peut saisir le bien et le vendre pour recouvrer le prêt.
La plupart des prêts hypothécaires suivent un échéancier d’amortissement : au début, les mensualités couvrent surtout les intérêts. Au fil du temps, la part affectée au capital augmente tandis que le solde diminue.
Types de prêts hypothécaires
- À taux fixe : le taux d’intérêt reste le même pendant toute la durée du prêt (15 ou 30 ans). Les mensualités sont prévisibles.
- À taux variable (ARM) : le taux est fixe pendant une période initiale (5, 7 ou 10 ans), puis il est révisé chaque année en fonction d’un indice de référence.
- FHA : prêts garantis par le gouvernement, avec un apport pouvant être aussi faible que 3.5 %. Ils sont populaires auprès des primo-accédants.
- VA : prêts sans apport destinés aux anciens combattants et aux militaires en service actif admissibles.
Exemple concret
Vous achetez une maison à 400,000 $ avec un apport de 20 % (80,000 $). Pour un prêt de 320,000 $ à 6.5 % sur 30 ans, la mensualité de capital et intérêts (P&I) est de 2,023 $. Ajoutez 350 $ par mois de taxes foncières et 150 $ d’assurance : le total PITI s’élève à 2,523 $ par mois.
Questions fréquentes
Quel montant puis-je emprunter pour acheter une maison ?
Une règle courante veut que vos frais de logement mensuels totaux (PITI) ne dépassent pas 28 % de votre revenu mensuel brut. Les prêteurs examinent aussi votre ratio d’endettement total, qui devrait être inférieur à 43 %.
Qu’est-ce que l’assurance PMI ?
L’assurance hypothécaire privée (PMI) est exigée lorsque votre apport est inférieur à 20 %. Elle protège le prêteur en cas de défaut de paiement. Elle coûte généralement entre 0.5 et 1 % du montant du prêt par an et peut être supprimée lorsque votre part de capital atteint 20 %.
Vaut-il mieux choisir un prêt hypothécaire sur 15 ou 30 ans ?
Un prêt sur 15 ans entraîne des mensualités plus élevées, mais réduit considérablement le total des intérêts et permet de constituer plus vite une part de capital dans le bien. Un prêt sur 30 ans offre des mensualités plus faibles et davantage de souplesse dans le budget mensuel.