Un tableau d’amortissement détaille, mois après mois, la répartition de chaque mensualité hypothécaire entre capital et intérêts. Il explique pourquoi, pendant les premières années du prêt, les mensualités semblent couvrir surtout les intérêts et comment même de petits paiements supplémentaires peuvent faire économiser des dizaines de milliers de dollars.
Étape 1 : la formule de mensualité
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1] P = montant du prêt, r = taux d’intérêt mensuel (taux annuel / 12), n = nombre total de paiements (années × 12).
Pour un prêt de $300,000 à 6.5 % sur 30 ans : r = 0.065/12 = 0.005417, n = 360. M = $1,896 par mois (capital et intérêts uniquement).
Étape 2 : répartition des paiements au fil du temps
| Nº du paiement | Paiement total | Intérêts | Capital | Solde |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $1,896 | $1,625 | $271 | $299,729 |
| 60 (année 5) | $1,896 | $1,539 | $357 | $279,163 |
| 180 (année 15) | $1,896 | $1,193 | $703 | $217,759 |
| 300 (année 25) | $1,896 | $544 | $1,352 | $98,977 |
| 360 (année 30) | $1,896 | $10 | $1,886 | $0 |
Pour le paiement nº 1, 86 % sont consacrés aux intérêts. Au paiement nº 300, les intérêts ne représentent plus que 29 %. Le capital dépasse les intérêts vers la 19e année d’un prêt sur 30 ans à 6.5 %.
Étape 3 : l’effet des paiements supplémentaires
Ajouter seulement $100 par mois à la mensualité ci-dessus permet d’économiser environ $46,000 d’intérêts au total et de rembourser le prêt 4.5 ans plus tôt. Ajouter $200 par mois permet d’économiser $76,000 et de raccourcir la durée de 7.5 ans. Les paiements supplémentaires sont entièrement affectés au capital, puisque les intérêts du mois ont déjà été couverts. Découvrez l’effet complet avec la calculatrice de tableau d’amortissement.
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Essayez la calculatrice d’amortissement →À retenir
- Les premières mensualités couvrent surtout les intérêts. — le capital se rembourse lentement pendant la première moitié du prêt.
- Les paiements supplémentaires sont entièrement affectés au capital, ce qui accélère le remboursement du capital et réduit le total des intérêts.
- $100 supplémentaires par mois sur un prêt de $300,000 à 6.5 % permettent d’économiser environ $46,000 d’intérêts.
- Paiements toutes les deux semaines (26 demi-paiements = l’équivalent de 13 mensualités) ajoutent un paiement par an.