Was PMI leistet – und was nicht
Private Mortgage Insurance (PMI) wird bei bestimmten konventionellen Hypotheken mit geringem Eigenkapital verwendet und verlagert einen Teil des Ausfallrisikos vom Kreditgeber. Sie unterscheidet sich von der Wohngebäudeversicherung für definierte Sachschäden und von Lebens- oder Berufsunfähigkeitsversicherungen.
Die Prämie kann die Monatsrate erhöhen oder anders strukturiert sein. Nutzen Sie tatsächliche Kreditbedingungen statt eines allgemeinen Jahresprozentsatzes als Angebot. Bonität, Darlehensmerkmale und Prämienstruktur verändern Kosten. Wird ein Kredit ohne separate monatliche PMI-Gebühr beworben, kann er einen anderen Zinssatz oder eine andere Finanzierung haben. Vergleichen Sie Gesamtkreditkosten, nicht nur eine Position.
Kosten mit klar markierten Annahmen schätzen
Bei einer einfachen Jahresprämien-Veranschaulichung gilt: Monatliche PMI-Schätzung = versicherter Kreditbetrag × angenommener Jahresprämiensatz ÷ 12.
Bei einem Saldo von 300.000 $ und angenommener Jahresprämie von 0,50 % ergibt sich 125 $ pro Monat; bei 0,80 % sind es in derselben vereinfachten Rechnung 200 $. Das sind Beispiele, keine erwartete Prämienbandbreite und kein Versicherungsangebot.
Berücksichtigen Sie diesen Betrag neben Kapital, Zinsen, Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung bei der Tragbarkeit. Eine spätere Kündigung macht die anfängliche Zahlung nicht optional.
Kündigung bei 80 % von Beendigung bei 78 % unterscheiden
Bei vielen erfassten konventionellen Hypotheken kann der Kreditnehmer schriftlich Kündigung beantragen, wenn die planmäßige Tilgung den Hauptbetrag auf 80 % des ursprünglichen Immobilienwerts bringt oder Sonderzahlungen dies früher erreichen. Bedingungen gelten: grundsätzlich gute Zahlungshistorie, aktuelles Konto und weitere Anforderungen. [1]
Eine automatische Beendigung erfolgt im Allgemeinen bei planmäßigem Saldo von 78 % des ursprünglichen Werts, sofern der Kredit aktuell ist. Es gibt auch Regeln zum Laufzeitmittelpunkt. Die Regel lautet nicht einfach: „PMI endet, sobald das aktuelle Markt-LTV unter 80 % liegt.“ Der ursprüngliche Wert richtet sich nach der einschlägigen Definition bei Kreditvergabe. Bestätigen Sie ihn beim Servicer, statt eine aktuelle Verkaufsanzeige einzusetzen. [1]
Eigenkapitalbeispiel durchrechnen
Der maßgebliche ursprüngliche Immobilienwert beträgt 400.000 $, die Anfangshypothek 360.000 $. 80 % des Werts sind 320.000 $, 78 % sind 312.000 $.
Diese Beträge zeigen relevante Kreditsalden, beweisen aber nicht, dass sämtliche Kündigungsbedingungen erfüllt sind. Plantermin, Kontostatus, nachrangige Pfandrechte und Wertnachweis können zählen.
Wird das Haus später auf 450.000 $ geschätzt, beträgt ein Saldo von 330.000 $ ungefähr 73,3 % dieses Schätzwerts. Das ist eine Rechnung zum aktuellen Wert und erfüllt nicht automatisch die Regeln zum ursprünglichen Wert. Ein eigenes Kündigungsverfahren auf Grundlage der Wertsteigerung kann andere Anforderungen haben.
Dem Servicer konkrete Fragen stellen
Fragen Sie nach planmäßigen Kündigungs- und Beendigungsdaten, dem angesetzten ursprünglichen Wert, aktuellem Saldo und Ablauf eines Kündigungsantrags. Klären Sie, ob eine Bewertung nötig ist, was sie kostet und ob bei Antrag mit aktuellem Wert Haltefristen oder Investorenregeln gelten.
Bewahren Sie Anträge und Antworten schriftlich auf. Zahlen Sie eine berechnete Prämie nicht einfach nicht mehr, weil eine Tabellenkalkulation ihr Ende nahelegt; klären Sie den Betrag mit dem Servicer. Eine Sondertilgung nur zur PMI-Kündigung sollte mit Restprämien und Wert einer Liquiditätsreserve verglichen werden. Eigenkapital ist weniger leicht verfügbar als Ersparnisse.
FHA und andere Programme unterscheiden sich
FHA-Hypothekenversicherung ist nicht konventionelle PMI; Dauer und Kündigungsregeln unterscheiden sich. Auch VA- und andere Programme haben eigene Gebühren und Versicherungsmodelle. Übertragen Sie die Schwellen dieses Artikels nicht auf jede Hypothek. Eine Umschuldung kann Versicherungspflichten ändern, bringt aber auch neuen Zinssatz, Gebühren, Laufzeit und Genehmigung. Vergleichen Sie den gesamten neuen Kredit statt nur die Prämienentfernung. [1]
Häufige Fragen
Schützt PMI mich, wenn ich Raten nicht mehr zahlen kann?
Nein. PMI schützt den Kreditgeber vor bestimmten Verlusten. Es ersetzt weder Notfallrücklagen noch Wohngebäude- oder Einkommensschutz.
Entfernen steigende Hauspreise PMI automatisch?
Nicht nach der üblichen automatischen Beendigung anhand des ursprünglichen Werts. Eine Kündigung auf Grundlage eines aktuellen Werts kann mit separaten Bedingungen möglich sein; fragen Sie den Servicer.
Gelten dieselben Regeln für FHA-Hypothekenversicherung?
Nein. FHA-Versicherung folgt anderen Regeln. Prüfen Sie das Programm vor Anwendung einer konventionellen PMI-Schwelle.
Quelle und Hinweise
Beispiele sind hypothetisch und keine individuelle Finanz-, Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.
Mit dem Rechner fortfahren
Halten Sie Kreditbetrag, Anzahlung und PMI-Angebot bereit.