Eine private Hypothekenversicherung schützt Kreditgeber und nicht Kreditnehmer vor dem Ausfall herkömmlicher Kredite mit einer Anzahlung von weniger als 20 %. Wenn Sie wissen, wann ein PMI erforderlich ist, wie der Preis dafür ist und wie Sie ihn entfernen können, können Sie über die Laufzeit einer Hypothek Tausende von Dollar sparen.

Wenn PMI erforderlich ist

Herkömmliche Hypotheken mit einem Beleihungswert von über 80 % bei der Vergabe – also einer Anzahlung unter 20 % – erfordern PMI. Die Prämie wird in der Regel in die monatliche Hypothekenzahlung eingerechnet und liegt je nach Kreditwürdigkeit, LTV und Kreditlaufzeit zwischen 0,3 % und 1,5 % des Kreditbetrags pro Jahr. Ein höherer LTV (geringere Anzahlung) und eine niedrigere Kreditwürdigkeit erhöhen beide den Zinssatz. Die tatsächlichen Kosten des Kreditgebers für den Abschluss einer Hypothekenversicherung sind weitaus geringer als die von ihm verlangten Kosten – PMI ist ein Profitcenter. Für ein Haus im Wert von 400.000 US-Dollar mit 10 % Anzahlung können Sie je nach Kreditprofil mit einem PMI von 150–400 US-Dollar/Monat rechnen, was über typische Kündigungszeiträume einen Gesamtbetrag von 18.000–48.000 US-Dollar ergibt.

Automatische oder manuelle Stornierung

Der Homeowners Protection Act von 1998 schreibt vor, dass Kreditgeber PMI automatisch kündigen müssen, wenn Ihr Kreditsaldo 78 % des ursprünglichen Hauswerts erreicht, basierend auf dem ursprünglichen Tilgungsplan und Ihrem aktuellen Zahlungsstatus. Dies geschieht in der Regel 8–12 Jahre nach Beginn eines 30-jährigen Darlehens mit einer Anzahlung von 10 %. Sie können auch eine manuelle Stornierung mit einem LTV von 80 % beantragen, die in der Regel 6–18 Monate früher erfolgt als die automatische Stornierung – die Ersparnis kann sich auf 1.000–3.000 US-Dollar belaufen. Für eine Stornierung ist es erforderlich, dass die Zahlungen auf dem neuesten Stand sind, und möglicherweise ist eine Schätzung erforderlich, um sicherzustellen, dass der Marktwert nicht gesunken ist. Einige Kreditgeber kommen manuellen Anfragen sofort nach; andere verschieben den Termin bis zum Jahrestag. Stellen Sie die Anfrage schriftlich und verfolgen Sie sie konsequent.

Strategien zur schnelleren Eliminierung von PMI

Drei beschleunigte Amortisationsansätze reduzieren das PMI-Risiko. Führen Sie zunächst nur zusätzliche Zahlungen auf Kapital aus – jeder zusätzliche Dollar, der auf das Kapital angewendet wird, bringt Sie schneller in Richtung eines LTV von 80 %. Ein einmaliger Pauschalbetrag von 5.000 US-Dollar für ein Darlehen in Höhe von 360.000 US-Dollar kann die Kündigung um 9 bis 12 Monate vorverlegen. Zweitens: Fordern Sie eine Neubewertung an, wenn die Immobilienwerte in Ihrer Nachbarschaft deutlich gestiegen sind. Die meisten Kreditgeber akzeptieren einen bewertungsbasierten LTV nach zweijähriger Zahlungshistorie; einige erfordern 5 Jahre. Drittens refinanzieren Sie in einen neuen Kredit, wenn Ihr Eigenkapital 20 % erreicht – nützlich, wenn sich die Zinsen verbessert haben oder wenn Ihr ursprünglicher Kreditgeber eine manuelle Kündigung ablehnt. FHA-Kreditnehmer mit MIP haben oft keine Kündigungsmöglichkeit außer der Refinanzierung in ein herkömmliches Darlehen, sobald das Eigenkapital 20 % erreicht.

Alternativen zu PMI

Kreditnehmer, die PMI vermeiden möchten, haben mehrere Alternativen. Bei einem Huckepack-Darlehen (80/10/10 oder 80/15/5) wird die Finanzierung in eine Haupthypothek mit 80 % LTV und eine zweite Hypothek oder HELOC zur Deckung der verbleibenden Lücke aufgeteilt. Vermeidet PMI, fügt aber Zweitkreditzinsen hinzu, oft zu einem höheren Satz. Der vom Kreditgeber bezahlte PMI (LPMI) sorgt für einen höheren Zinssatz im PMI – keine Stornierung, aber eine sauberere Zahlung. VA-Darlehen (Militär- und Veteranendarlehen) erfordern keine Anzahlung und keinen monatlichen PMI. Herkömmliche 97-Programme ermöglichen eine Reduzierung um 3 % gegenüber PMI, jedoch zu konkurrenzfähigen Tarifen mit FHA. Rechnen Sie alle Optionen durch – für Szenarien mit hohem LTV ist PMI trotz seines schlechten Rufs oft der günstigste Weg, insbesondere bei guter Bonität und einem Ausstiegsplan auf 80 % LTV.