Ein Tilgungsplan zeigt, wie sich der Darlehenssaldo von einer Rate zur nächsten verändert. Der Anfangssaldo ist der Betrag, den Sie vor einer Zahlung schulden. Die Zinsen sind die Kosten für die jeweilige Periode. Der Tilgungsanteil ist der Teil der Rate, der die Schuld verringert. Der Endsaldo wird zum Anfangssaldo der nächsten Zeile.
Die vier Werte in jeder Zeile
Für ein übliches Monatsmodell gelten:
Zinsen = Anfangssaldo × Jahreszinssatz ÷ 12
Tilgungsanteil = Rate − Zinsen
Endsaldo = Anfangssaldo − TilgungsanteilDer Kreditgeber entscheidet nicht willkürlich, „zuerst alle Zinsen einzubehalten“. Der Zinsanteil ist am Anfang größer, weil auch die ausstehende Restschuld größer ist. Dieser Unterschied ist wichtig, wenn Sie Sondertilgungen oder eine Refinanzierung prüfen.
Beispiel für die erste Rate
Angenommen, Sie nehmen ein festverzinsliches Darlehen über 200.000 $ auf, mit 6 % Jahreszins und 30 Jahren Laufzeit. Die monatliche Rate für Tilgung und Zinsen beträgt etwa 1.199,10 $.
| Bestandteil | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Zinsen | 200.000 $ × 0,06 ÷ 12 | 1.000,00 $ |
| Tilgung | 1.199,10 $ − 1.000,00 $ | 199,10 $ |
| Verbleibende Restschuld | 200.000 $ − 199,10 $ | 199.800,90 $ |
Im zweiten Monat werden die Zinsen auf rund 199.800,90 $ statt auf 200.000 $ berechnet. Die planmäßige Rate bleibt gleich, aber ein etwas größerer Teil tilgt die Schuld. Dieser Anteil wächst mit sinkender Restschuld.
Die Tabelle zeigt aus Gründen der Lesbarkeit Centbeträge. Buchungsregeln des Kreditgebers, genaue Zahlungstage und Rundungen können zu kleinen Abweichungen vom Rechenbeispiel führen.
Warum eine zusätzliche Tilgung hilft
Angenommen, Sie tilgen mit der ersten Rate zusätzlich 100 $. Ihre Restschuld ist dadurch 100 $ niedriger als ohne Sonderzahlung. Bei 6 % Zins und monatlicher Berechnung verringert sich allein dadurch der modellierte Zins im Folgemonat um 0,50 $. Bleibt die planmäßige Rate gleich, wird zugleich etwas mehr getilgt.
Der Vorteil hält an, solange der Unterschied bei der Restschuld besteht. Es handelt sich nicht um einen einmaligen Rabatt und die erforderliche Monatsrate sinkt dadurch nicht automatisch. Eine Neufestsetzung der Rate (Recast), sofern angeboten, ist ein gesonderter Vorgang nach einer erheblichen Sondertilgung.
Prüfen Sie Vorfälligkeitsbeschränkungen und lassen Sie sich vom Kreditdienstleister bestätigen, wie Sonderzahlungen verbucht werden. Bewahren Sie eine Notfallrücklage, statt jeden verfügbaren Dollar in schwer zugängliches Immobilienvermögen zu stecken.
Was ein einfacher Tilgungsplan nicht abbildet
Ein Plan für Tilgung und Zinsen enthält normalerweise keine Treuhandeinzahlungen, Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Mahngebühren oder Hypothekenversicherung. Eine Anpassung des Treuhandkontos kann den fälligen Gesamtbetrag ändern, auch wenn Nominalzins und Rate für Tilgung und Zinsen gleich bleiben.
Darlehen mit täglicher Zinsberechnung können von der Monatsformel abweichen, weil der Zahlungszeitpunkt die Zahl der Zinstage verändert. Bei variablen Zinssätzen ist eine neue Prognose erforderlich, wenn sich Zinssatz oder Rate ändern. Zinszahlungsdarlehen und endfällige Darlehen folgen nicht während ihrer gesamten Laufzeit einem üblichen vollständig tilgenden Plan.
Bei negativer Amortisation wächst die Restschuld, weil die Rate die aufgelaufenen Zinsen nicht deckt oder weil weitere Beträge zum Kapital addiert werden. Eine niedrige Anfangsrate bedeutet nicht, dass das Darlehen bereits getilgt wird.
Den Tilgungsplan für eine Entscheidung nutzen
Vergleichen Sie bei einer möglichen Änderung mindestens drei Werte: aufgelaufene Zinsen, verbleibende Restschuld und insgesamt gezahltes Geld. Eine niedrigere Monatsrate nach einer Refinanzierung kann mit höheren künftigen Zinsen einhergehen, wenn die Laufzeit verlängert wird.
Erstellen Sie für einen Sonderzahlungsplan einen Ausgangsplan und einen zweiten, in dem Sie nur die zusätzliche Tilgung ändern. Halten Sie Zinssatz, Anfangsdatum und Gebühren konstant, damit der Unterschied tatsächlich die Strategie abbildet. Eine kürzere geschätzte Laufzeit ist nur dann hilfreich, wenn die zusätzliche Rate ins Budget passt.
Fordern Sie vor einer endgültigen Ablösung eine offizielle Ablösebescheinigung an. Der aktuelle Saldo kann Zinsen bis zum tatsächlichen Ablösetag und weitere zulässige Gebühren noch nicht enthalten.
Häufig gestellte Fragen
Warum wird am Anfang so wenig getilgt?
Die Zinsen werden auf die ausstehende Restschuld berechnet, die zu Beginn am höchsten ist. Bei gleichbleibender Rate ist der anfänglich für die Tilgung verfügbare Betrag daher kleiner und wächst mit sinkender Restschuld.
Spart eine Zahlung zweimal im Monat automatisch Zinsen?
Nicht unbedingt. Die Ersparnis hängt davon ab, wie Zahlungen verbucht werden und ob Sie im Jahr insgesamt mehr zahlen. Eine Monatsrate in zwei Teile aufzuteilen ist etwas anderes, als jährlich 26 halbe Monatsraten zu leisten.
Ist ein Tilgungsplan eine Ablösebescheinigung?
Nein. Er ist eine Prognose auf Grundlage angegebener Annahmen. Für den genauen Ablösebetrag an einem bestimmten Tag benötigen Sie eine Bescheinigung des Kreditgebers.
Quellen und Berechnungshinweise
Die wichtigste Quelle ist unten verlinkt. Bedingungen können sich ändern; prüfen Sie die jeweils geltenden Angaben, bevor Sie handeln. Quellenverweise: [1].
Nutzen Sie diesen Leitfaden mit Bedacht. Die Informationen dienen der allgemeinen Bildung und sind keine individuelle Finanz-, Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Beispiele sind hypothetisch, sofern sie nicht ausdrücklich als belegt gekennzeichnet sind. Prüfen Sie aktuelle Bedingungen und ziehen Sie für Ihre Situation gegebenenfalls qualifizierte Fachleute hinzu.
Eigene Werte berechnen: Tilgungsrechner.