Dengan asumsi pinjaman 3% penjual di pasar 7% terdengar seperti peretasan perumahan terbaik dekade ini — dan terkadang memang demikian. Namun kendalanya adalah kesenjangan ekuitas: pada rumah yang telah memperoleh nilai, pinjaman bersaldo rendah dari penjual ditambah uang muka Anda jarang menutupi harga, dan pinjaman kedua yang Anda perlukan untuk menjembatani perbedaan tersebut secara diam-diam menaikkan suku bunga campuran Anda yang sebenarnya. Kalkulator ini menjalankan perhitungan yang jujur ​​sehingga Anda dapat melihat kapan asumsi benar-benar menang.

Mengapa kesenjangan ekuitas mengubah segalanya

KPR yang dapat diasumsikan memungkinkan pembeli yang memenuhi syarat mengambil alih pinjaman FHA, VA, atau USDA milik penjual — suku bunga yang sama, sisa jangka waktu yang sama. Masalahnya adalah Anda membeli dengan harga hari ini tetapi mengasumsikan saldo pinjaman kemarin. Untuk rumah senilai US$450.000 yang penjualnya hanya berhutang US$300.000, uang muka sebesar US$50.000 masih menyisakan selisih US$100.000.

Kesenjangan tersebut harus ditutup. Uang tunai menutup seluruhnya (dan menjaga tarif Anda pada angka yang diasumsikan rendah). Seringkali pinjaman tersebut dibiayai dengan hipotek kedua atau HELOC dengan suku bunga saat ini — dan pinjaman kedua itulah yang melemahkan tabungan Anda.

Cara kerja tarif campuran

Suku bunga efektif Anda adalah rata-rata tertimbang saldo dari kedua pinjaman, bukan titik tengah sederhana. Pinjaman yang diasumsikan sebesar US$300.000 dengan tingkat bunga 3% dikombinasikan dengan pinjaman kedua sebesar US$100.000 dengan tingkat bunga 8% digabungkan menjadi sekitar 4,25% — karena saldo suku bunga rendah yang besar mendominasi. Namun dorong selisihnya menjadi US$250.000 sebesar 11% dan campurannya naik menjadi 7%, di atas hipotek baru. Aturan praktisnya: semakin kecil dan murah selisihnya, semakin besar tarif rendah penjual yang sebenarnya Anda pertahankan.

Perhatikan juga pembayaran bulanannya. Pinjaman kedua sering kali berjangka waktu 10–15 tahun, bukan 30 tahun, jadi meskipun suku bunga campuran menang, pembayaran bulanan gabungan bisa lebih tinggi daripada pinjaman baru berdurasi 30 tahun. Alat ini menunjukkan gambaran kurs dan arus kas sehingga Anda tidak akan terkejut.

Spesifik VA dan FHA yang penting

Pinjaman VA: biaya pendanaan sebesar 0,5% dari saldo yang diasumsikan ditambah sedikit biaya pemrosesan penyedia layanan (hingga US$300) berlaku pada saat penutupan. Yang terpenting, hak VA penjual tetap terikat dalam pinjaman kecuali pembeli memenuhi syarat VA dan mengganti haknya sendiri — yang dapat memblokir pembelian VA berikutnya dari penjual. Kedua belah pihak harus mengonfirmasi hal ini sebelum penutupan.

Pinjaman FHA: semua pinjaman FHA dapat diasumsikan, pembeli harus memenuhi syarat kredit dan menempati rumah, dan premi asuransi hipotek (MIP) tetap berlaku — sering kali seumur hidup pinjaman. Biaya pemrosesan penyedia layanan dibatasi oleh HUD sekitar US$1.800.

Kalkulator ini adalah perkiraan perencanaan. Persetujuan asumsi, biaya pastinya, dan persyaratan pinjaman kedua bersifat spesifik bagi pemberi pinjaman dan lembaga, jadi konfirmasikan angka-angka tersebut dengan penyedia layanan dan profesional perumahan sebelum Anda mengandalkannya.