Les fonds propres correspondent à la différence entre la valeur marchande d’un actif et le montant encore dû. Dans l’immobilier, la valeur nette du logement augmente au fil du remboursement de l’hypothèque et de la hausse de la valeur du bien.
Comment fonctionnent les fonds propres
Les fonds propres représentent votre part de propriété dans un actif. Pour un propriétaire, ils commencent avec l’apport et augmentent de deux façons : les remboursements de capital réduisent le solde du prêt, et la hausse du marché augmente la valeur du logement.
Les fonds propres peuvent aussi diminuer. Si la valeur des biens baisse (comme lors de la crise immobilière de 2008), un propriétaire peut se retrouver « sous l’eau » et devoir davantage que la valeur du logement, ce qui entraîne des fonds propres négatifs.
Pourquoi les fonds propres sont importants
La valeur nette du logement est un important moyen de constituer un patrimoine pour les familles de la classe moyenne. On peut y accéder grâce à un prêt sur valeur domiciliaire, une HELOC (ligne de crédit garantie par le logement) ou la vente du bien. Les fonds propres influencent aussi les possibilités de refinancement : les prêteurs offrent de meilleures conditions lorsqu’ils sont importants.
Exemple concret
Vous avez acheté une maison à 300,000 $ avec un apport de 60,000 $ (20 %). Après 5 ans, le solde hypothécaire restant est de 265,000 $ et la maison vaut désormais 350,000 $. Vos fonds propres : 350,000 $ − 265,000 $ = $85,000 — contre 60,000 $ au moment de l’achat.
Questions fréquentes
Comment constituer des fonds propres plus rapidement ?
Effectuez des remboursements supplémentaires sur le capital, choisissez une durée de prêt plus courte (15 plutôt que 30 ans), versez un apport plus important et investissez dans des améliorations qui augmentent la valeur du logement. Même 100 $ de plus par mois peuvent accélérer considérablement la constitution de fonds propres.
Quelle est la différence entre un prêt sur valeur domiciliaire et une HELOC ?
Un prêt sur valeur domiciliaire vous verse une somme forfaitaire à taux fixe. Une HELOC est une ligne de crédit renouvelable (comme une carte de crédit), garantie par votre logement et assortie d’un taux variable. Les deux utilisent vos fonds propres comme garantie.
Quand puis-je accéder à la valeur nette de mon logement ?
La plupart des prêteurs exigent qu’il reste au moins 15 à 20 % de fonds propres après le prêt. Ainsi, si votre maison vaut 400,000 $, vous devrez généralement conserver 80,000 $ de valeur nette et pourrez emprunter sur le reste.