L’investissement immobilier s’appuie sur plusieurs indicateurs de rendement, chacun répondant à une question différente. Le taux de capitalisation mesure la capacité du bien à générer des revenus. Le rendement sur fonds propres investis mesure votre rendement avec effet de levier. Le ROI total donne une vue d’ensemble, en tenant compte de la plus-value et de la constitution de fonds propres.

Étape 1 : revenu net d’exploitation (NOI)

Formule : revenu net d’exploitation
NOI = Gross Rental Income − Operating Expenses

Les charges d’exploitation comprennent les taxes foncières, l’assurance, l’entretien, les frais de gestion locative (8-10 %), la provision pour vacance locative (5-8 %) et les réparations. N’incluez PAS les mensualités du prêt immobilier.

Exemple : Un duplex rapporte $2,400 par mois de loyer ($28,800 par an). Les charges d’exploitation s’élèvent à $10,800 par an. NOI = $28,800 - $10,800 = $18,000.

Étape 2 : taux de capitalisation

Formule : taux de capitalisation
Cap Rate = NOI / Purchase Price × 100

Le taux de capitalisation ne dépend pas du financement : il mesure le rendement intrinsèque du bien.

Pour le duplex acheté $300,000 : taux de capitalisation = $18,000 / $300,000 = 6.0%. Utilisez le calculateur de taux de capitalisation pour analyser l’investissement en détail.

Étape 3 : rendement sur fonds propres investis

Le rendement sur fonds propres investis mesure le rendement avec effet de levier des liquidités réellement investies. Avec un apport de 20 % ($60,000), auquel s’ajoutent $5,000 de frais de clôture ($65,000 investis au total), et des remboursements annuels de prêt de $14,400 :

Flux de trésorerie annuel = NOI de $18,000 - service de la dette de $14,400 = $3,600. Rendement CoC = $3,600 / $65,000 = 5.5%.

Réalisez une analyse complète de l’investissement avec scénarios et projections.

Utiliser le calculateur de taux de capitalisation →

À retenir

  • Le taux de capitalisation mesure le bien, et non votre investissement : il ignore le financement.
  • Le rendement CoC mesure votre rendement avec effet de levier sur les liquidités réellement investies.
  • Le ROI total inclut la plus-value, la constitution de fonds propres, les avantages fiscaux et les flux de trésorerie.
  • L’effet de levier amplifie le rendement — un taux de capitalisation de 6 % peut générer un ROI total supérieur à 15 % avec un financement adapté.