Le véritable coût d’achat d’un logement
Le remboursement de votre prêt hypothécaire n’est que le début. Le coût mensuel réel de la propriété comprend le capital, les intérêts, les impôts fonciers, l’assurance habitation, l’assurance hypothécaire privée (PMI, le cas échéant), l’entretien et les éventuelles charges de copropriété (HOA). La plupart des primo-accédants sous-estiment le coût total de 30 à 50 %.
Coûts du logement ≤ 28 % du revenu mensuel brut Total des remboursements de dette ≤ 36 % du revenu mensuel brut Les prêteurs utilisent ces seuils comme repères pour l’approbation d’un prêt. Les respecter contribue à maintenir des mensualités supportables à long terme.
Stratégie d’apport initial
Le choix de l’apport initial implique un compromis : un apport plus important réduit vos mensualités et supprime le PMI, mais immobilise des liquidités qui pourraient être investies ailleurs.
| Apport initial | Pour un logement de 400,000 $ | PMI ? | Capital et intérêts par mois |
|---|---|---|---|
| 3.5 % (FHA) | 14,000 $ | Oui (env. 215 $/mois) | 2,441 $ |
| 10 % | 40,000 $ | Oui (env. 150 $/mois) | 2,275 $ |
| 20 % | 80,000 $ | Non | 2,023 $ |
Frais de clôture : la dépense cachée
Les frais de clôture représentent généralement 2 à 5 % du prix du logement. Pour un logement de 400,000 $, prévoyez entre 8,000 et 20,000 $ de frais, notamment les frais du prêteur, l’assurance de titre, l’évaluation, l’inspection, les honoraires d’avocat et les sommes versées d’avance sur un compte séquestre pour les impôts et l’assurance.
Louer ou acheter : quand l’achat est-il judicieux ?
Le seuil de rentabilité dépend du marché local, mais dans la plupart des régions, acheter devient généralement plus avantageux que louer après 5 à 7 ans. Les facteurs clés sont la hausse du prix des logements (historiquement de 3 à 4 % par an à l’échelle nationale), la déduction des intérêts hypothécaires, l’augmentation des loyers (généralement de 3 à 5 % par an) et le coût d’opportunité de l’apport initial.
L’option du refinancement
Si les taux baissent nettement après l’achat, un refinancement peut réduire vos mensualités. En règle générale, il est intéressant si vous pouvez réduire votre taux d’au moins 0.75 à 1.0 point et si vous comptez rester assez longtemps dans le logement pour amortir les frais de clôture (généralement en 2 à 4 ans).
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