Calculateur de prêt VA

Les prêts VA sont les seuls prêts majeurs actuellement disponibles qui permettent un apport de 0 % sans assurance hypothécaire mensuelle, quel que soit le prix d’achat. Pour un prêt conventionnel avec un apport inférieur à 20 %, les prêteurs exigent une assurance hypothécaire privée (PMI), qui coûte généralement de 0.5 à 1.5 % du montant du prêt par an jusqu’à ce que vos fonds propres atteignent 20 %. Sur un prêt conventionnel de 400,000 $ avec un apport de 5 %, la PMI peut coûter de 150 à 300 $ par mois pendant plusieurs années. Les emprunteurs admissibles au VA évitent entièrement cette dépense. En outre, un emprunteur conventionnel qui verse 5 % d’apport pour un logement de 400,000 $ doit apporter 20,000 $ à la signature au titre de l’apport, auxquels s’ajoutent 8,000 à 12,000 $ de frais de clôture. Un emprunteur VA peut acheter le même logement avec beaucoup moins de liquidités et, si nécessaire, intégrer les frais de financement au prêt. Préserver ainsi sa trésorerie est particulièrement utile aux primo-accédants qui n’ont pas encore pu constituer une épargne importante. En moyenne, les taux VA sont également inférieurs de 0.25 à 0.5 point de pourcentage aux taux conventionnels, un écart qui représente plusieurs milliers de dollars d’intérêts sur un prêt hypothécaire de 30 ans. L’absence de PMI, l’absence d’apport obligatoire et des taux compétitifs rendent le prêt VA financièrement plus avantageux que le financement conventionnel dans presque toutes les situations pour les emprunteurs admissibles.

Les frais de financement VA sont prélevés une seule fois afin de soutenir le programme de prêts VA sans devoir recourir à des crédits budgétaires pour chaque prêt. Ils représentent de 1.25 % à 3.3 % du montant du prêt, selon trois facteurs : première utilisation ou utilisation ultérieure de votre avantage VA, branche de service et montant de l’apport. Pour une première utilisation sans apport, les frais s’élèvent à 2.15 %, soit 8,600 $ sur un prêt de 400,000 $. Un apport d’au moins 5 % réduit le taux à 1.5 %, et un apport d’au moins 10 % le ramène à 1.25 %. Les frais peuvent être payés à la signature ou intégrés au solde du prêt, ce qui répartit leur coût sur les mensualités au lieu d’exiger des liquidités immédiates. Les anciens combattants qui perçoivent une indemnisation d’invalidité du VA, les bénéficiaires de la Purple Heart en service actif et certains conjoints survivants sont entièrement exonérés. Il s’agit de l’un des avantages financiers les plus importants accessibles à ces personnes. Si vous pensez pouvoir bénéficier de l’exonération, confirmez votre admissibilité avant la signature : une demande rétroactive nécessite généralement une longue procédure de remboursement auprès du VA.

Les prêts VA ne comportent aucune pénalité de remboursement anticipé : vous pouvez donc rembourser du capital supplémentaire à tout moment sans frais imposés par le prêteur. Cette souplesse rend les stratégies de remboursement accéléré particulièrement efficaces. Prenons un prêt VA de 350,000 $ sur 30 ans à 6.75 % : la mensualité habituelle est d’environ 2,270 $. En ajoutant seulement 200 $ de capital chaque mois, vous pouvez réduire la durée de remboursement de 30 ans à environ 24.5 ans et économiser près de 71,000 $ d’intérêts au total. Les versements supplémentaires sont particulièrement efficaces au début du prêt, car l’échéancier d’amortissement affecte alors la majeure partie de chaque mensualité aux intérêts plutôt qu’au capital. Un remboursement supplémentaire de 200 $ au premier mois évite bien davantage d’intérêts futurs qu’un versement de 200 $ effectué la 25e année. Même des versements ponctuels provenant d’un remboursement d’impôt, d’une prime ou d’une rentrée exceptionnelle, s’ils sont affectés directement au capital, accélèrent sensiblement le remboursement. Utilisez l’onglet Amortissement pour simuler différents scénarios et envisagez de mettre en place un petit virement automatique supplémentaire afin d’accroître vos fonds propres sans devoir y penser chaque mois.

Le droit aux avantages VA n’est pas limité à une seule utilisation : il peut être réutilisé au cours de votre vie, sous certaines conditions. Après avoir vendu un logement financé par un prêt VA et remboursé intégralement le prêt, votre droit à garantie est rétabli et vous pouvez réutiliser cet avantage pour un nouvel achat. Dans certaines situations, par exemple une mutation militaire qui vous oblige à conserver votre logement actuel, vous pouvez même détenir simultanément deux prêts VA. Le système de droit à garantie détermine le montant que le VA garantira et, par conséquent, si un apport est nécessaire. Les emprunteurs disposant d’un droit complet et intact ne sont soumis à aucune limite de prêt et n’ont pas à verser d’apport. Ceux dont le droit a été réduit peuvent être soumis à des limites selon le montant de garantie encore disponible. Si les taux baissent après l’achat, l’Interest Rate Reduction Refinance Loan (IRRRL), parfois appelé refinancement simplifié VA, permet de refinancer avec peu de formalités, sans nouvelle expertise immobilière et avec des frais de clôture réduits. Dans la plupart des cas, aucun frais n’est à avancer et le refinancement peut être réalisé en seulement 30 jours. Il n’est pas nécessaire de faire certifier à nouveau votre cote de crédit ou vos revenus ; l’IRRRL est donc l’un des produits de refinancement les plus rapides et les moins coûteux du marché hypothécaire.