Un refinancement peut vous faire économiser des milliers de dollars ou vous en coûter autant, selon une variable essentielle : la durée pendant laquelle vous restez dans le logement. Le calculateur du seuil de rentabilité écarte les arguments commerciaux et indique le mois exact à partir duquel les mensualités réduites compensent les frais de clôture. Connaître ce seuil permet de prendre une décision en 30 secondes au lieu de vous fier à des règles empiriques qui ne s’appliquent peut-être pas à votre situation.

La décision au seuil de rentabilité

Le refinancement ne vous fait économiser de l’argent que si vous restez dans le logement au-delà du seuil de rentabilité. Le calcul est simple : divisez le total des frais de clôture par les économies mensuelles pour obtenir le mois où vous atteignez ce seuil. Si les frais s’élèvent à 6,000 $ et que vous économisez 300 $ par mois, vous atteignez le seuil au 20e mois. À partir de là, chaque mois supplémentaire ajoute 300 $ à vos économies nettes. Si vous déménagez avant le 20e mois, le refinancement vous aura coûté de l’argent.

L’intérêt de ce calcul est qu’il vous oblige à évaluer honnêtement vos projets. De nombreux propriétaires acceptent l’argument d’un prêteur — « les taux ont baissé, vous devriez refinancer » — sans faire le calcul pour leur situation précise. Une économie de 200 $ par mois semble convaincante jusqu’à ce que vous découvriez qu’il faut 40 mois pour atteindre le seuil, alors que vous prévoyez de déménager dans trois ans. Connaître ce seuil permet de prendre une décision purement mathématique, sans émotion. Le calculateur aide également à vérifier si le prêteur qui propose un taux plus bas est réellement compétitif une fois les frais de clôture pris en compte : une baisse de 0.3 % avec 8,000 $ de frais peut entraîner un seuil moins favorable qu’une baisse de 0.4 % avec 4,000 $ de frais chez un concurrent.

Au-delà de la mensualité

Une mensualité plus basse ne signifie pas toujours une bonne opération financière ; c’est l’un des principaux aspects du refinancement à comprendre. En refinançant, vous repartez généralement sur une durée totale de 30 ans. Si vous avez déjà remboursé 10 ans sur un prêt de 30 ans et le refinancez en un nouveau prêt de 30 ans, la date de remboursement passe de 20 à 30 ans plus tard. Votre mensualité peut passer de 1,800 $ à 1,500 $, mais vous paierez pendant 10 années supplémentaires, soit environ 108,000 $ de versements en plus au total dans cet exemple.

L’onglet Comparaison complète indique le total des intérêts payés jusqu’à la fin de chaque option de prêt. C’est le seul moyen d’évaluer le véritable coût à long terme d’un refinancement, notamment lorsqu’il allonge la durée. Une comparaison sérieuse doit tenir compte de la nouvelle mensualité, du total des intérêts versés sur la nouvelle durée, du nombre de mois jusqu’au seuil de rentabilité et des économies nettes si vous restez aussi longtemps que prévu. Lors d’un refinancement vers une durée plus courte, par exemple de 30 à 15 ans, votre mensualité peut augmenter, mais les économies totales d’intérêts sont souvent considérables et peuvent réduire de moitié ou plus les intérêts payés sur toute la durée du prêt.

Le refinancement sans frais expliqué

Un refinancement sans frais n’est pas réellement gratuit : il déplace simplement le moment et la manière dont vous payez. Dans un refinancement classique, vous payez les frais de clôture d’avance (2 à 5 % du montant du prêt) et bénéficiez du taux du marché le plus bas disponible. Dans un refinancement sans frais, le prêteur prend les frais à sa charge et vous applique en contrepartie un taux légèrement supérieur. En pratique, les frais sont répartis sur la durée du prêt sous la forme d’un écart de taux plus élevé au lieu d’être payés en une fois au départ.

Cette solution convient à certains emprunteurs, mais pas à d’autres. Si vous pensez refinancer à nouveau dans 3 à 5 ans, parce que les taux peuvent encore baisser, le refinancement sans frais peut être intéressant : vous évitez la dépense initiale, atteignez immédiatement le seuil de rentabilité et conservez la possibilité de refinancer sans avoir déjà engagé 5,000 à 10,000 $ dans l’opération actuelle. Si vous comptez rester dans le logement au moins 10 ans, le taux plus élevé vous coûtera bien plus d’intérêts au total que le paiement initial des frais de clôture. Activez l’option d’intégration des frais dans le calculateur pour comparer précisément les deux solutions dans votre situation avant de choisir.

La règle des 1 % : un point de départ, pas une conclusion

Un conseil courant recommande de refinancer lorsque les taux baissent d’un point de pourcentage par rapport à votre taux actuel. Comme beaucoup de règles empiriques en finances personnelles, cette règle contient une part de vérité, mais peut induire en erreur. Elle servait de repère approximatif lorsque les frais de clôture et les soldes des prêts étaient plus faibles, et qu’une baisse de 1 % permettait régulièrement d’atteindre le seuil de rentabilité en moins de 24 mois. Aujourd’hui, les frais de clôture s’élèvent souvent à 5,000–15,000 $ et cette règle est appliquée aussi bien à des prêts de 150,000 $ qu’à des prêts de 800,000 $ : les résultats varient donc énormément.

Pour un prêt de 150,000 $, une baisse de taux de 1 % permet d’économiser environ 80 $ par mois. Avec 4,000 $ de frais de clôture, le seuil de rentabilité est de 50 mois, une durée trop longue pour la plupart des emprunteurs. Pour un prêt de 800,000 $, la même baisse de taux représente environ 450 $ d’économies mensuelles et les mêmes 4,000 $ de frais sont récupérés en moins de 10 mois. Calculez toujours votre seuil de rentabilité réel plutôt que de vous fier aux règles empiriques. Seuls comptent le montant de votre prêt, l’écart de taux, les frais de clôture et la durée prévue de votre occupation.