Calculateur de prêt FHA

Les prêts FHA sont conçus pour deux catégories d’acheteurs : ceux qui disposent d’une épargne limitée (apport minimal de 3.5 %, contre 5 à 20 % généralement exigés pour les prêts conventionnels) et ceux dont le crédit est imparfait (la FHA accepte un score de 580 pour l’option avec 3.5 % d’apport, tandis que les prêts conventionnels exigent généralement un minimum de 620 et coûtent nettement plus cher lorsque le score est inférieur à 700). Pour les acheteurs dont le score se situe entre 580 et 680 et l’apport sous 10 %, un prêt FHA entraîne souvent des frais d’assurance hypothécaire inférieurs à la tarification PMI en fonction du risque appliquée par les prêteurs conventionnels.

Les primo-accédants qui n’ont économisé que 15,000 à 20,000 $ constatent souvent que la FHA est leur seule voie d’accès à la propriété sur la plupart des marchés. Pour un logement de 300,000 $, un apport FHA de 3.5 % représente 10,500 $, auxquels s’ajoutent les frais de clôture, soit environ 18,000 à 22,000 $ à payer. Pour ce même logement, un apport conventionnel de 5 % représente 15,000 $, plus les frais de clôture ; cependant, les prêteurs conventionnels peuvent exiger un score de crédit de 620 ou plus et appliquer une PMI élevée en dessous de 700. Pour les emprunteurs admissibles, les prêts VA (anciens combattants) et USDA (zones rurales) sont les seuls programmes dont le coût est inférieur à celui d’un prêt FHA.

L’inconvénient le plus important d’un prêt FHA est souvent passé sous silence dans l’enthousiasme suscité par l’acceptation du dossier : avec un apport inférieur à 10 %, les primes d’assurance hypothécaire FHA restent dues pendant toute la durée du prêt de 30 ans. Elles ne sont pas automatiquement annulées lorsque vos fonds propres atteignent 20 %, contrairement à la PMI conventionnelle. Vous payez donc la MIP annuelle de 0.55 % (environ 133 $ par mois pour un prêt de 290,000 $) pendant les 30 années entières, ce qui ajoute environ 47,000 $ au coût total du logement sur la durée du prêt.

En vertu du Homeowners Protection Act, la PMI conventionnelle est automatiquement annulée lorsque le solde du prêt atteint 78 % du prix d’achat initial (vous pouvez aussi demander son annulation à 80 %). Pour un emprunteur qui verse un apport de 3 à 5 % sur un prêt conventionnel, la PMI dure généralement de 7 à 10 ans avant de disparaître. Pour la plupart des emprunteurs, la MIP FHA dure 30 ans. C’est pourquoi, une fois leurs fonds propres portés à 20 %, la plupart des emprunteurs ont intérêt à refinancer leur prêt FHA en prêt conventionnel. Les économies mensuelles obtenues en supprimant la MIP — souvent de 100 à 200 $ — compensent généralement les frais de refinancement en 2 à 3 ans. Après avoir souscrit un prêt FHA, pensez à vérifier le niveau de vos fonds propres tous les deux ans.

Pour les acheteurs dont le score de crédit dépasse 700 et l’apport atteint au moins 5 %, un prêt conventionnel coûte souvent moins cher à long terme, même si son apport minimal est supérieur à celui d’un prêt FHA. En effet, les taux de PMI conventionnelle appliqués aux emprunteurs ayant un bon crédit sont inférieurs au taux fixe de MIP FHA de 0.55 %, et la PMI conventionnelle est annulée lorsque les fonds propres atteignent 20 %. Selon le profil de l’emprunteur, le total des assurances hypothécaires payées sur la durée du prêt peut être inférieur de 15,000 à 30,000 $ avec un prêt conventionnel.

La comparaison repose sur trois variables : score de crédit, apport et durée prévue d’occupation. Les acheteurs qui prévoient de vendre ou de refinancer dans les 5 à 7 ans constatent souvent que l’avantage du prêt FHA en matière de taux et d’apport l’emporte sur le coût de la MIP pendant cette période plus courte. Ceux qui comptent rester au moins 15 ans et accumuler des fonds propres supportent un coût total bien plus élevé avec une MIP FHA due pendant 30 ans, contre 7 à 10 ans de PMI conventionnelle. Utilisez la comparaison FHA/prêt conventionnel de ce calculateur avec votre score de crédit, votre apport et la durée de détention prévus. Le seuil de rentabilité est le chiffre le plus important de l’analyse : il indique précisément à quel moment le prêt conventionnel commence à coûter moins cher au total, même si ses taux initiaux de PMI sont plus élevés pour les scores de crédit plus faibles.