Calculateur de la méthode BRRRR

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Étapes

Comment utiliser cette calculatrice

3 étapes

1

Saisissez les données d’acquisition

Indiquez le prix d’achat du bien à rénover et votre budget travaux. Ensemble, ils constituent le capital total investi, que vous chercherez à récupérer lors du refinancement.

2

Ajoutez l’ARV et les conditions du refinancement

Saisissez la valeur après travaux (ARV), le ratio prêt/valeur (LTV) autorisé par votre prêteur pour le refinancement (généralement 70 à 75 %), le nouveau taux et la durée du prêt. Le calculateur estime le montant du prêt avec retrait de trésorerie et les liquidités récupérées.

3

Consultez la récupération du capital et les rendements

Examinez la trésorerie restant immobilisée dans l’opération, le rendement des fonds investis, le taux de capitalisation et le potentiel de répétition. L’onglet Analyse de l’opération présente la règle des 70 %; l’onglet Calendrier du refinancement modélise les coûts de portage pendant la période de détention minimale.

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Référence

Formule et méthodologie

3 formules

Trésorerie immobilisée dans l’opération

Cash Left = (Purchase + Rehab) - (ARV x Refi LTV)

Le capital total investi moins le produit du refinancement avec retrait de trésorerie. Un résultat nul ou négatif signifie que vous avez récupéré tout votre capital — l’objectif central de la méthode BRRRR — et que tout montant négatif correspond à des liquidités retirées au-delà de votre base fiscale, exonérées d’impôt.

Rendement des fonds investis (CoC)

CoC = Annual Cash Flow / Cash Left in Deal x 100%

Flux de trésorerie annuel avant impôts divisé par le capital qui reste immobilisé après le refinancement. Si ce montant est nul ou négatif, tout le capital a été récupéré et le rendement des fonds investis est effectivement infini.

Flux de trésorerie mensuel

Cash Flow = NOI/12 - Monthly P&I, where NOI = (Rent - Expenses) x 12

Revenu net d’exploitation (NOI) après paiement du nouveau prêt hypothécaire amortissable. Le prêt de refinancement étant supérieur à un prêt d’achat classique, les opérations BRRRR dégagent souvent un flux de trésorerie plus faible qu’un investissement locatif classique.

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Fiabilité, méthodologie et sources

Méthodologie et sources

Responsabilité éditoriale

Auteur : Quinn Sumner - Rédacteur

Responsable éditorial : Quinn Sumner - Responsable éditorial

Réviseur : Revue éditoriale Calculover - Revue des sources et des limites

Dernière révision : 2026-05-30

Dernière vérification : 2026-05-30

Méthodologie

Le calculateur de la méthode BRRRR estime le refinancement avec retrait de trésorerie en multipliant l’ARV par le LTV du refinancement, calcule la nouvelle mensualité selon la formule standard d’un prêt entièrement amortissable, dérive le NOI à partir des loyers annuels moins les dépenses, puis indique la trésorerie restant immobilisée, le rendement des fonds investis, le taux de capitalisation, le rendement des fonds propres et le capital récupéré. La règle des 70 % et les frais de portage du prêt relais utilisent l’ARV, le coût des travaux, le taux et le nombre de mois de détention saisis. La récupération du capital, le rendement des fonds investis, le taux de capitalisation et le DSCR sont calculés selon les méthodes usuelles d’analyse des investissements immobiliers. La mensualité d’un prêt entièrement amortissable utilise la formule d’annuité standard (P × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1)). La règle des 70 % est un seuil d’acquisition BRRRR couramment cité par des spécialistes de l’immobilier, dont BiggerPockets, et conforme aux pratiques des investisseurs.

Hypothèse : L’acquisition initiale est financée comptant ou par un prêt à taux élevé remboursé intégralement au refinancement; le nouveau prêt vous restitue donc des liquidités.

Hypothèse : Les dépenses mensuelles saisies comprennent déjà les impôts, l’assurance, la gestion, les dépenses d’investissement et d’entretien (CapEx) ainsi que la vacance locative; le calculateur n’ajoute pas de réserves.

Hypothèse : Le prêt avec retrait de trésorerie correspond à l’ARV multiplié par le LTV du refinancement. Les frais distincts d’évaluation, de prêteur ou de clôture ne sont pas déduits, sauf si vous ajustez vous-même les données saisies.

Limites et conseils

Le produit réel du retrait de trésorerie dépend de l’ARV évalué, du plafond de LTV appliqué aux investisseurs, des règles de durée de détention, de votre solvabilité et de l’analyse DSCR du prêteur; chacun de ces facteurs peut être moins favorable que l’estimation.

Le modèle ne calcule pas l’impôt sur le revenu, la reprise d’amortissement, les frais de clôture du refinancement ni une éventuelle plus-value supérieure à l’ARV saisi.

Une évaluation basse ou une hausse des taux entre l’achat et le refinancement peut laisser dans l’opération beaucoup plus de capital que prévu.

Ce calculateur est destiné à l’éducation et à la planification. Il ne constitue pas un conseil en investissement. Les marchés immobiliers, les critères de prêt et le traitement fiscal varient selon le lieu. Consultez un professionnel immobilier agréé, un prêteur hypothécaire et un expert-comptable avant toute décision d’investissement.

Conseils professionnels : Le calculateur de la méthode BRRRR est destiné à l’éducation et à la planification; il ne constitue pas un conseil financier, d’investissement, fiscal ou de crédit. Il ne s’agit ni d’une offre de prêt ni d’une évaluation immobilière. Avant de vous engager dans une opération, confirmez l’ARV, le taux et le LTV du refinancement, la durée de détention exigée et les frais de clôture auprès d’un prêteur qualifié et d’un professionnel de l’immobilier.

Sources principales

What is a cash-out refinance? - Consumer Financial Protection Bureau

Publication 527, Residential Rental Property - Internal Revenue Service

BRRRR Method Definition - Investopedia

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Glossaire

Termes clés expliqués

8 termes

BRRRR Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat (acheter, rénover, louer, refinancer, recommencer) : stratégie qui consiste à réutiliser le même capital pour acquérir plusieurs biens locatifs, en le récupérant grâce à un refinancement avec retrait de trésorerie après avoir créé une plus-value par les travaux.

Valeur après travaux (ARV) Valeur marchande estimée du bien une fois les rénovations terminées. Le montant du prêt de refinancement avec retrait de trésorerie est calculé en pourcentage de l’ARV; une estimation précise est donc essentielle.

Refinancement avec retrait de trésorerie Nouveau prêt hypothécaire supérieur au solde dû, dont la différence est versée à l’emprunteur. Dans la méthode BRRRR, il sert à rembourser le coût d’acquisition et à récupérer le capital investi.

Ratio prêt/valeur (LTV) Montant du prêt de refinancement exprimé en pourcentage de l’ARV. Pour les investisseurs, le LTV des refinancements avec retrait de trésorerie est généralement plafonné à 70–75 %, ce qui limite le capital récupérable.

Période de détention minimale Période pendant laquelle le prêteur exige que vous déteniez le bien avant de refinancer sur la base de sa nouvelle valeur estimée plutôt que de son prix d’achat. Pour les prêts classiques, elle est souvent de six mois.

Plus-value créée par les travaux Augmentation de valeur provenant des rénovations plutôt que de la hausse du marché. Il faut que l’ARV dépasse largement le prix d’achat et le coût des travaux pour que le refinancement permette de récupérer le capital.

Trésorerie restant immobilisée Capital encore investi après le refinancement avec retrait de trésorerie. Plus ce montant est faible, mieux c’est; une opération BRRRR qui ne laisse aucun capital immobilisé affiche un rendement des fonds investis infini.

Potentiel de répétition Capital récupéré au refinancement que vous pouvez réinvestir dans une nouvelle acquisition. Le principe de la méthode BRRRR est de recycler ces fonds d’une opération à l’autre.

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Situations types

Exemples concrets

3 exemples

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Capital récupéré, rendement CoC infini

Exemple BRRRR classique

Prix d’achat $150,000 Coût des travaux $50,000 ARV $280,000 LTV / taux du refinancement 75% / 7.5%

Le capital total investi est de 200,000 $ et le prêt de refinancement s’élève à 280,000 $ × 75 % = 210,000 $. Le retrait de trésorerie rembourse donc entièrement votre capital et vous verse 10,000 $ supplémentaires. Aucune trésorerie ne reste immobilisée dans l’opération, ce qui rend le rendement des fonds investis infini. Toutefois, à ce taux, le prêt de 210,000 $ entraîne un flux de trésorerie mensuel légèrement négatif.

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Capital restant immobilisé dans l’opération

ARV plus faible

Prix d’achat $150,000 Coût des travaux $50,000 ARV $250,000 LTV / taux du refinancement 75% / 7.5%

Ici, le prêt de refinancement ne s’élève qu’à 250,000 $ × 75 % = 187,500 $ : 12,500 $ sur les 200,000 $ investis restent donc immobilisés dans l’opération. Le rendement des fonds investis est désormais fini et dépend de ce capital restant. Cet exemple rappelle qu’un ARV trop faible, plus souvent que le budget des travaux, compromet une opération BRRRR.

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Respect de la règle des 70 %

Offre maximale

ARV $280,000 Coût des travaux $50,000 Plafond selon la règle des 70 % $146,000 Offre réelle $146,000

La règle des 70 % plafonne votre offre à 0.70 × 280,000 $ − 50,000 $ = 146,000 $. Acheter à ce prix ou en dessous laisse une marge suffisante pour que le refinancement avec retrait de trésorerie récupère votre capital. Payer trop cher à l’achat est le moyen le plus rapide de laisser des liquidités immobilisées dans l’opération.

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Référence

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Analyse approfondie

Comprendre la méthode BRRRR

3 chapitres · 5 min de lecture

La méthode BRRRR — Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat (acheter, rénover, louer, refinancer, recommencer) — permet aux investisseurs immobiliers de réutiliser le même capital pour acquérir plusieurs biens locatifs. Ce calculateur modélise le point décisif de la stratégie : quelle part du capital investi le refinancement avec retrait de trésorerie permet de récupérer, et quel rendement produit le capital qui reste engagé.

Comment fonctionne la méthode BRRRR

La méthode BRRRR comporte cinq étapes. Vous achetez un bien nécessitant des travaux à un prix bien inférieur à sa valeur de marché, vous le rénovez pour créer une plus-value, vous le louez afin de générer des revenus, vous le refinancez avec un prêt assorti d’un retrait de trésorerie calculé sur sa nouvelle valeur après travaux (ARV), puis vous recommencez avec le capital récupéré.

Tout se joue au refinancement. Le montant du prêt avec retrait de trésorerie correspond à l’ARV multiplié par le plafond de LTV du prêteur, généralement de 70 à 75 %. Si le prêt est au moins égal à la totalité de votre apport en liquidités (prix d’achat et travaux), vous récupérez tout votre capital. Le rendement des fonds investis devient alors infini, puisqu’aucun capital ne reste immobilisé dans l’opération alors que celle-ci continue de générer des revenus.

Données saisies et facteurs déterminants

La donnée la plus importante est l’ARV, car le prêt de refinancement en représente un pourcentage. Une estimation prudente, étayée par des biens comparables, vous protège; une estimation trop optimiste risque de laisser du capital immobilisé si l’évaluation est basse. Viennent ensuite le LTV du refinancement et le taux : un retrait de trésorerie à 75 % récupère bien davantage qu’à 70 %, tandis qu’un taux plus élevé augmente la nouvelle mensualité et peut rendre le flux de trésorerie mensuel négatif, même si l’opération dispose de fonds propres importants.

Utilisez le calculateur de rendement des fonds investis pour un investissement locatif classique et le calculateur de bénéfice de revente après rénovation si vous comptez vendre plutôt que refinancer. Le calculateur de taux de capitalisation vous aidera à vérifier le rendement hors effet de levier indiqué ici.

La méthode BRRRR est-elle toujours viable et quels sont ses risques ?

La méthode BRRRR reste viable, mais la hausse des taux depuis 2022 a changé les calculs. Un taux de refinancement de 7 à 8 % entraîne une mensualité bien plus élevée que les taux inférieurs à 4 % de la décennie précédente. Des opérations qui généraient auparavant un flux de trésorerie positif après un retrait complet peuvent désormais être déficitaires. Les plafonds de LTV plus stricts pour les investisseurs immobilisent également davantage de capital dans chaque opération.

La stratégie exige désormais de la rigueur : obtenir une décote plus importante à l’achat (respecter la règle des 70 %), estimer l’ARV avec précision à partir de ventes comparables et prévoir un budget travaux réaliste avec une marge pour imprévus. Tenez aussi compte de la période de détention minimale : la plupart des prêteurs exigent que vous déteniez le bien pendant six mois avant de prêter sur la base du nouvel ARV. Prévoyez donc les coûts de portage du prêt relais ou du prêt à taux élevé dans l’onglet Calendrier du refinancement. Ce calculateur est un outil pédagogique et ne constitue pas un engagement de prêt; avant d’acheter, vérifiez auprès de votre prêteur l’ARV retenu, le taux, le LTV et la durée de détention exigée.

❓

Questions

Questions fréquentes

5 questions

Comment fonctionne la méthode BRRRR ?+

BRRRR signifie Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat (acheter, rénover, louer, refinancer, recommencer). Vous achetez un bien à rénover sous sa valeur de marché, le rénovez pour créer une plus-value, le louez afin de générer des revenus, puis le refinancez sur la base de sa valeur après travaux pour récupérer une partie ou la totalité de votre capital. Vous réinvestissez ensuite ces fonds dans l’opération suivante.

Que m’indique ce calculateur BRRRR ?+

Il modélise l’opération complète : le capital total investi, le prêt de refinancement avec retrait de trésorerie, le montant récupéré et celui qui reste immobilisé, le rendement des fonds investis (infini si tout le capital est récupéré), le taux de capitalisation, le flux de trésorerie mensuel, le rendement des fonds propres restants et le capital que vous pouvez réinvestir dans l’achat suivant.

Comment refinancer après les travaux ?+

Une fois les rénovations terminées et le bien loué, vous demandez un refinancement avec retrait de trésorerie fondé sur la nouvelle valeur estimée après travaux plutôt que sur le prix d’achat. La plupart des prêteurs classiques imposent d’abord une période de détention de six mois, pendant laquelle vous financez le bien en liquidités ou au moyen d’un prêt relais ou à taux élevé.

La méthode BRRRR reste-t-elle viable lorsque les taux sont élevés ?+

Oui, mais elle est plus difficile à mettre en œuvre. Des taux de refinancement plus élevés augmentent la mensualité du nouveau prêt et peuvent rendre le flux de trésorerie négatif; des plafonds de LTV plus stricts immobilisent davantage de capital. Pour réussir, il faut obtenir une décote plus importante à l’achat, estimer précisément l’ARV et prévoir un budget travaux réaliste afin que le produit du refinancement reste élevé et que les mensualités demeurent supportables.

Qu’est-ce que la règle des 70 % dans la méthode BRRRR ?+

Selon la règle des 70 %, votre offre maximale ne doit pas dépasser 70 % de la valeur après travaux, moins le budget des travaux : Offre maximale = ARV × 0.70 − travaux. Cette marge suffit généralement à récupérer le capital investi après un refinancement avec retrait de trésorerie à 75 %. Un prix d’achat trop élevé est la cause la plus fréquente des liquidités restant immobilisées dans une opération BRRRR.

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