Calculatrice d’économies avec une hypothèque assumable

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Étapes

Comment utiliser cette calculatrice

5 étapes

1

Saisissez le prix et le prêt à reprendre

Saisissez le prix d’achat du logement, puis le solde actuel du prêt du vendeur, son taux d’intérêt (bas) et les années restantes. Ces données figurent sur son relevé hypothécaire ou dans l’annonce. La reprise conserve le taux et la durée restante du prêt.

2

Ajoutez votre apport

Saisissez les liquidités que vous apporterez. Prix − apport − solde repris correspond à l’écart de financement, soit la part non couverte par le prêt du vendeur et votre apport. Essayez les boutons rapides à 25,000 $, 50,000 $, 100,000 $ ou 150,000 $ pour voir l’écart et le taux combiné changer immédiatement.

3

Estimez le second prêt couvrant l’écart

S’il reste un écart, il est généralement financé par une deuxième hypothèque ou une ligne de crédit hypothécaire (HELOC). Saisissez son taux et sa durée. La calculatrice pondère les deux taux selon les soldes ; un écart plus important et plus coûteux rapproche le taux effectif du taux du marché actuel.

4

Comparez avec une nouvelle hypothèque

Saisissez le taux actuel d’un prêt sur 30 ans (la valeur par défaut suit l’enquête PMMS de Freddie Mac) et choisissez VA ou FHA pour appliquer les frais de reprise et les remarques correspondants. Les résultats indiquent les économies mensuelles par rapport à un nouveau prêt, le taux combiné et les intérêts sur la durée.

5

Consultez le taux combiné et le verdict

Ouvrez l’onglet Reprise ou nouveau prêt pour comparer les options côte à côte, et Détail du taux combiné pour voir comment les deux prêts se combinent. Consultez la remarque sur le droit VA ou le MIP FHA. La reprise n’est avantageuse que si le taux combiné reste inférieur au taux du marché.

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Référence

Formule et méthodologie

4 formules

Paiement mensuel (amortissement)

M = B · r · (1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)

B est le solde du prêt, r le taux mensuel (taux annuel ÷ 12 ÷ 100) et n le nombre de mensualités. Cette formule s’applique au prêt repris et au second prêt. À 0 %, le paiement est simplement B ÷ n.

Écart de financement

gap = max(0, price − down payment − assumed balance)

Montant non couvert par votre apport et le prêt du vendeur, financé par un second prêt. Si l’apport suffit à ramener l’écart à zéro ou moins, aucun second prêt n’est nécessaire et vous reprenez directement le faible taux.

Taux combiné (pondéré par le solde)

blended = (assumed balance × assumed rate + gap × second rate) ÷ (assumed balance + gap)

Le taux effectif est pondéré par le solde de chaque prêt : ce n’est pas une moyenne simple. Un faible écart modifie peu le taux combiné ; un écart important financé à un taux élevé le rapproche du taux du marché.

Économies mensuelles et intérêts sur la durée

savings = new-loan payment − (assumed payment + second payment)

Intérêts économisés sur la durée = intérêts du nouveau prêt − (intérêts du prêt repris + du second prêt) − frais de reprise. Les prêts étant remboursés à des dates différentes, ce total tient compte du taux combiné plus bas et de la durée de remboursement plus courte de l’option reprise.

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YMYL

Fiabilité, méthodologie et sources

Méthodologie et sources

Responsabilité éditoriale

Auteur : Équipe éditoriale Calculover - Équipe éditoriale en finances personnelles

Responsable éditorial : Équipe éditoriale Calculover - Responsable éditorial des finances

Réviseur : Relecture éditoriale Calculover - Révision des sources et des limites

Dernière révision : 2026-07-12

Dernière vérification : 2026-07-12

Données en vigueur : 2026-07-12

Méthodologie

Les paiements utilisent la formule standard d’amortissement M = B·r·(1+r)^n / ((1+r)^n − 1). L’écart de financement (prix – apport – solde repris, minimum zéro) est amorti comme un second prêt distinct ; le taux effectif est la moyenne pondérée par les soldes des taux du prêt repris et du second prêt. Les intérêts totaux sont calculés à partir des échéanciers itérés réels avec un dernier paiement ajusté. Le taux par défaut du nouveau prêt suit l’enquête PMMS de Freddie Mac ; les offres aux particuliers dépassent souvent la moyenne PMMS et les taux varient selon l’emprunteur et la date.

Hypothèse : Le prêt repris conserve son taux et sa durée restante ; l’approbation du gestionnaire est supposée acquise.

Hypothèse : L’écart de financement est couvert par un seul second prêt aux taux et à la durée saisis ; un écart nul ou négatif signifie qu’aucun second prêt n’est nécessaire.

Hypothèse : Les taux, frais et conditions saisis sont des hypothèses de planification, sauf s’ils proviennent d’une offre réelle du prêteur.

Hypothèse : Les montants couvrent uniquement le capital et les intérêts ; taxes foncières, assurance, charges de copropriété et MIP FHA continu ne sont pas inclus dans le paiement.

Limites et conseils

L’admissibilité à la reprise, les frais exacts, les pourcentages de frais de financement et les conditions du second prêt dépendent du prêteur et de l’organisme et peuvent modifier le résultat.

En général, seuls les prêts FHA, VA et USDA sont assumables ; les prêts conventionnels et jumbo ne le sont pas. L’outil ne vérifie pas l’admissibilité d’un prêt particulier.

Le prêt repris et le nouveau prêt sont amortis jusqu’à des dates différentes ; la comparaison des intérêts totaux tient donc compte de durées différentes, pas seulement des taux.

Le taux du marché par défaut est une moyenne d’enquête et non une offre de prêt ; le taux réel dépend du crédit, de l’apport et du marché.

Conseils professionnels : Cette calculatrice fournit uniquement des estimations éducatives et ne constitue pas un conseil en matière de crédit, de finance, de fiscalité ou de droit. L’approbation et les frais de reprise sont déterminés par le gestionnaire du prêt et l’organisme FHA ou VA. Vérifiez l’admissibilité, les frais et les coûts auprès du gestionnaire et d’un professionnel du logement autorisé avant toute décision.

Sources principales

HUD Handbook 4000.1 — FHA Single Family Housing Policy (assumptions and MIP) - U.S. Department of Housing and Urban Development

VA Lenders Handbook (Pamphlet 26-7) — Assumptions and Substitution of Entitlement - U.S. Department of Veterans Affairs

Primary Mortgage Market Survey (PMMS) — weekly average mortgage rates - Freddie Mac

Buying a House — mortgage basics and loan comparison - Consumer Financial Protection Bureau

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Glossaire

Termes clés expliqués

8 termes

Hypothèque assumable Prêt immobilier qu’un acheteur admissible peut reprendre au vendeur en conservant le taux et la durée restants. Les prêts FHA, VA et USDA garantis par l’État sont généralement assumables ; les prêts conventionnels et jumbo ne le sont pas.

Reprise de prêt Transfert d’une hypothèque existante du vendeur à l’acheteur. L’acheteur doit satisfaire aux critères de crédit du gestionnaire du prêt et, pour un prêt FHA, prévoir d’occuper le logement. Le taux et la date de remboursement sont transférés sans changement.

Écart de financement Différence entre le prix d’achat et la somme de l’apport de l’acheteur et du solde repris. Dans un logement qui a pris de la valeur, cet écart est souvent important et doit être couvert en espèces ou par un second prêt.

Taux combiné Taux effectif unique obtenu en combinant le prêt repris et le second prêt, pondérés selon leurs soldes. Il se situe entre le faible taux repris et le taux supérieur du second prêt.

Substitution du droit VA Lorsqu’un acheteur admissible au VA reprend un prêt VA et substitue son propre droit, le droit du vendeur est libéré pour un futur achat VA. Sans substitution, le droit du vendeur reste mobilisé jusqu’au remboursement du prêt.

MIP FHA Prime d’assurance hypothécaire d’un prêt FHA. Elle est transférée à l’acheteur et, pour les prêts émis après juin 2013 avec un apport inférieur à 10 %, se poursuit généralement pendant toute la durée du prêt.

Frais de reprise Frais de traitement d’une reprise. Le VA facture des frais de financement de 0.5 % du solde (plus jusqu’à 300 $ de frais du gestionnaire) ; le FHA facture des frais plafonnés par HUD à environ 1,800 $. Ces frais sont inférieurs aux frais de clôture habituels.

Deuxième hypothèque Prêt, souvent à taux fixe ou sous forme de HELOC, contracté avec le prêt repris pour couvrir l’écart. Son taux supérieur et sa durée plus courte augmentent le taux et le paiement mensuels combinés.

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Situations types

Exemples concrets

3 exemples

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Reprise d’un prêt VA à 3 %

Logement de 450,000 $, prêt VA repris de 300,000 $ à 3 % avec 27 ans restants, apport de 50,000 $, écart de 100,000 $ financé à 8 % sur 15 ans ; nouveau prêt de 400,000 $ à 6.75 %

Prix d’achat $450,000 Prêt repris $300,000 @ 3% Apport $50,000 Écart / second prêt $100,000 @ 8%

L’écart de 100,000 $ financé à 8 % porte le taux combiné avec le prêt repris à 3 % à environ 4.25 %, bien sous le taux du marché de 6.75 %. Le paiement combiné est d’environ 2,308 $/mois contre 2,594 $ pour un nouveau prêt, soit environ 287 $ d’économies mensuelles et près de 322,000 $ d’intérêts économisés sur la durée, après les frais de reprise. Pour un prêt VA, le vendeur doit vérifier la substitution de son droit.

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Apport important, sans écart

Même logement de 450,000 $ et prêt repris de 300,000 $ à 3 %, avec un apport de 150,000 $ qui couvre le prix avec le solde repris

Prix d’achat $450,000 Prêt repris $300,000 @ 3% Apport $150,000 Écart de financement $0

Sans écart, aucun second prêt ne dilue le taux : vous reprenez directement le prêt à 3 %. Le paiement est d’environ 1,352 $/mois contre 1,946 $ pour un nouveau prêt de 300,000 $ à 6.75 %, soit environ 594 $ d’économies mensuelles. Plus l’apport couvre l’écart, plus vous conservez le bénéfice du faible taux.

⚠️

Quand la reprise est désavantageuse

Logement de 525,000 $, prêt FHA repris de 250,000 $ à 3 %, apport de 25,000 $, écart de 250,000 $ financé à 11 % sur 15 ans ; nouveau prêt de 500,000 $ à 6.75 %

Prix d’achat $525,000 Prêt repris $250,000 @ 3% Apport $25,000 Écart / second prêt $250,000 @ 11%

L’écart dépasse le solde repris et son taux de 11 % porte le taux combiné à environ 7.0 %, au-dessus du marché à 6.75 %. Le paiement combiné est environ 784 $/mois plus élevé qu’un nouveau prêt ; le nouveau prêt est donc préférable. La reprise n’est intéressante que si l’écart est assez faible ou peu coûteux pour maintenir le taux combiné sous le taux actuel.

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Référence

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APA et MLA

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Analyse approfondie

Comprendre la calculatrice d’économies avec une hypothèque assumable

3 chapitres · 5 min de lecture

Reprendre le prêt du vendeur à 3 % sur un marché à 7 % semble être une excellente occasion — et peut l’être. Mais l’écart de financement est le piège : dans un logement qui a pris de la valeur, le solde du vendeur et votre apport couvrent rarement le prix. Le second prêt nécessaire pour combler l’écart augmente discrètement le taux combiné. Cette calculatrice compare les coûts pour déterminer si la reprise est réellement avantageuse.

Pourquoi l’écart de financement change tout

Une reprise permet à un acheteur admissible de reprendre le prêt FHA, VA ou USDA existant du vendeur au même taux et pour la même durée restante. Mais l’achat se fait au prix actuel, tandis que le prêt repris ne couvre que le solde restant. Pour un logement de 450,000 $ sur lequel le vendeur doit encore 300,000 $, un apport de 50,000 $ laisse un écart de 100,000 $.

Cet écart doit être financé. L’apport peut le couvrir entièrement et préserver le faible taux repris. Le plus souvent, il est financé par une deuxième hypothèque ou une HELOC aux taux actuels, ce qui réduit les économies.

Fonctionnement du taux combiné

Le taux effectif est une moyenne pondérée par les soldes des deux prêts, et non leur moyenne simple. Un prêt repris de 300,000 $ à 3 %, combiné à un second prêt de 100,000 $ à 8 %, donne environ 4.25 %, car le solde important au taux faible pèse davantage. Mais un écart de 250,000 $ à 11 % porte le taux combiné à environ 7 %, au-dessus du taux d’un nouveau prêt. En général, plus l’écart est faible et peu coûteux, plus vous conservez le faible taux du vendeur.

Surveillez aussi le paiement mensuel. Les seconds prêts durent souvent 10 à 15 ans, et non 30 ; même si le taux combiné est avantageux, le paiement total peut dépasser celui d’un nouveau prêt sur 30 ans. Cet outil affiche le taux et les paiements pour éviter les surprises.

Points importants concernant les prêts VA et FHA

Prêts VA : à la clôture, des frais de financement de 0.5 % du solde repris et des frais de traitement du gestionnaire (jusqu’à 300 $) s’appliquent. Le droit VA du vendeur reste mobilisé tant que l’acheteur admissible au VA ne lui substitue pas son propre droit ; cela peut empêcher le vendeur d’utiliser son avantage VA pour un nouvel achat. Les deux parties doivent le vérifier avant la clôture.

Prêts FHA : ils sont assumables, mais l’acheteur doit satisfaire aux critères de crédit et occuper le logement. La prime d’assurance hypothécaire (MIP) est transférée et peut durer toute la vie du prêt. Les frais de traitement du gestionnaire sont plafonnés par HUD à environ 1,800 $.

Cette calculatrice fournit une estimation de planification. L’approbation, les frais exacts et les conditions du second prêt dépendent du prêteur et de l’organisme. Vérifiez les chiffres auprès du gestionnaire et d’un professionnel du logement avant de prendre une décision.

❓

Questions

Questions fréquentes

7 questions

Quels prêts hypothécaires sont assumables ?+

Les prêts garantis par l’État — FHA, VA et USDA — sont généralement assumables par un acheteur admissible. Les prêts conventionnels et jumbo le sont rarement, car ils comportent une clause d’exigibilité en cas de vente. Le type du prêt vendeur figure sur son relevé hypothécaire.

Comment couvrir l’écart de financement ?+

L’écart — prix d’achat moins apport et solde repris — se couvre en espèces, avec une seconde hypothèque ou une HELOC. Les liquidités préservent le faible taux repris ; un second prêt couvre la différence à un taux actuel plus élevé, ce qui augmente le taux combiné.

Qu’est-ce qu’un taux combiné ?+

C’est le taux effectif obtenu en combinant les deux prêts, pondérés selon leurs soldes, et non leur moyenne simple. Un prêt de 300,000 $ à 3 % et un prêt de 100,000 $ à 8 % donnent environ 4.25 %, car le solde au taux inférieur pèse davantage.

Quel est le risque lié au droit VA pour le vendeur ?+

Si un acheteur non admissible au VA reprend un prêt VA, le droit du vendeur reste mobilisé jusqu’au remboursement du prêt, ce qui peut l’empêcher d’utiliser son avantage VA pour un nouvel achat. Un acheteur admissible peut substituer son propre droit et libérer celui du vendeur.

L’assurance hypothécaire FHA m’est-elle transférée ?+

Oui. Lors d’une reprise FHA, la prime MIP est transférée à l’acheteur. Pour les prêts émis après juin 2013 avec un apport inférieur à 10 %, elle se poursuit généralement pendant toute la durée du prêt. Intégrez ce coût continu à la comparaison.

Quel est le montant des frais de reprise ?+

Pour les prêts VA, les frais comprennent 0.5 % du solde repris et jusqu’à 300 $ de frais de traitement. Pour les prêts FHA, les frais du gestionnaire sont plafonnés par HUD à environ 1,800 $. C’est inférieur aux 2–5 % de frais de clôture d’un nouveau prêt. La calculatrice préremplit une estimation selon le type de prêt.

Dois-je satisfaire à des critères pour reprendre un prêt ?+

Oui. La reprise n’est pas automatique : le gestionnaire vérifie le crédit et les revenus, et le FHA exige que vous occupiez le logement comme résidence principale. Si vous n’êtes pas admissible, la reprise est refusée. Cet outil suppose que vous avez déjà obtenu l’approbation.

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Reprise d’un prêt VA à 3 %

Apport important, sans écart

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Fonctionnement du taux combiné

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