Les locations de courte durée peuvent générer des revenus bruts supérieurs à ceux d’un bail traditionnel dans certains marchés, mais elles comportent aussi des risques opérationnels, d’occupation, de réglementation et de gestion. Ce calculateur rend les hypothèses visibles afin de comparer les scénarios à partir de chiffres plus clairs.
Facteurs de revenus : tarif, occupation et saisonnalité
Les revenus dépendent du tarif par nuit, du nombre de nuits occupées et des rotations avec ménage. Ces trois paramètres dépendent du marché et du bien. Appuyez-vous sur des biens comparables récents, la saisonnalité locale et votre plan d’exploitation pour établir des scénarios bas, moyen et haut. Ne projetez pas les performances de la haute saison sur toute l’année. La matrice de saisonnalité permet de modéliser les tarifs et l’occupation mois par mois au lieu de masquer les variations dans une seule moyenne annuelle.
Les coûts d’exploitation qui distinguent la courte durée de la longue durée
Les locations de courte durée peuvent présenter une structure de coûts différente de celle des locations traditionnelles : services publics, assurance, ménage, fournitures, gestion, frais de plateforme, taxes de séjour et réserves de remplacement peuvent peser lourd. Saisissez séparément chaque dépense mensuelle et chaque pourcentage. Les frais de ménage sont comptabilisés comme revenu de réservation et comme dépense de ménage d’un montant identique ; ils sont donc traités comme un flux compensé, sauf si les frais facturés diffèrent du coût réel du prestataire. Le calculateur n’estime pas les impôts, les autorisations, l’amortissement ni le prix de l’assurance.
Flux de trésorerie et appréciation : deux thèses d’investissement
Le flux de trésorerie et l’appréciation du bien sont deux sources de rendement distinctes. Le calculateur affiche les flux de trésorerie mensuels et annuels, le taux de capitalisation, le rendement cash-on-cash, le DSCR et une projection sur cinq ans fondée sur les taux de croissance saisis par l’utilisateur. La projection suppose également un coût de vente de 6 % à la cession ; il s’agit d’une hypothèse de planification, pas d’un devis. Évaluez séparément le scénario de flux de trésorerie et celui d’appréciation, et testez les conséquences d’une baisse de l’occupation ou des tarifs, ou d’une hausse des dépenses et du coût du financement.
Risques réglementaires et considérations d’assurance
Les règles locales et l’assurance peuvent déterminer la viabilité d’une location de courte durée avant même que les revenus entrent en jeu. Avant l’achat, vérifiez les autorisations, les taxes, les limites d’exploitation, les documents de copropriété ou de HOA, les restrictions du bail et les règles en vigueur. Demandez à l’assureur si la police couvre l’activité de location de courte durée. Airbnb présente AirCover comme une protection destinée aux hôtes, mais ses conditions et exclusions s’appliquent ; ce dispositif ne remplace pas une police adaptée au bien et à son usage. Le calculateur n’effectue aucune vérification juridique, assurantielle ou fiscale.