Le montant qu’un prêteur accepte de financer n’est pas nécessairement celui qu’il est confortable de consacrer au logement. Commencez par définir un budget mensuel soutenable, déduisez les impôts fonciers, l’assurance et les autres frais, puis estimez le paiement du prêt et le prix d’achat correspondant.
La règle 28/36
La règle 28/36 est un repère souvent cité pour les prêts immobiliers ; les prêteurs et les programmes peuvent appliquer des critères différents. Il s’agit d’un outil de planification, pas d’une garantie d’approbation ni d’un budget personnel. On calcule la règle 28/36:
- 28 % 28 % — les frais mensuels de logement (prêt, impôts fonciers, assurance et charges de copropriété) rapportés au revenu mensuel brut.
- 36 % 36 % — l’ensemble des paiements de dette, logement compris, rapporté au revenu mensuel brut. Ces seuils sont des repères et peuvent varier selon le prêteur et le produit.
Prix du logement ≈ salaire annuel × 3 à 4.5 (repère très approximatif) Un ménage gagnant 100,000 $ par an pourrait situer son budget d’achat dans une large fourchette, mais le prix abordable dépend notamment des dettes, de l’apport, du taux, des impôts, de l’assurance et des autres coûts. Un multiple du salaire ne remplace pas un calcul de budget.
Exemples de salaire et de prix du logement
| Salaire annuel | Budget mensuel logement (28 % du revenu brut) | Prix du logement approximatif | Hypothèses |
|---|---|---|---|
| 60,000 $ | 1,400 $ | 220,000 à 260,000 $ | Taux de 6.5 %, apport de 10 %, impôts de 3,000 $ |
| 80,000 $ | 1,867 $ | 300,000 à 350,000 $ | Taux de 6.5 %, apport de 10 %, impôts de 4,000 $ |
| 100,000 $ | 2,333 $ | 370,000 à 440,000 $ | Taux de 6.5 %, apport de 15 %, impôts de 5,000 $ |
| 150,000 $ | 3,500 $ | 550,000 à 660,000 $ | Taux de 6.5 %, apport de 20 %, impôts de 7,000 $ |
Ces estimations utilisent le ratio logement de 28 %. Votre budget dépend aussi des dettes, du dossier de crédit, du taux auquel vous êtes admissible et des coûts propres au logement. Simulez votre situation avec la calculatrice hypothécaire.
Ce que les prêteurs examinent réellement
Au-delà des ratios, les prêteurs examinent plusieurs éléments, parfois résumés par les quatre C du crédit:
- Crédit — il peut influencer l’admissibilité et le taux ; les critères varient selon le prêteur et le programme.
- Capacité de remboursement — les prêteurs évaluent les dettes par rapport aux revenus et d’autres éléments de la capacité de remboursement.
- Capital — l’apport et les réserves disponibles peuvent compter. Un apport inférieur à 20 % peut entraîner une assurance hypothécaire privée (PMI), selon le prêt.
- Garantie — le bien et son évaluation entrent dans l’analyse du prêt.
Coûts qui réduisent le budget accessible
Le paiement du prêt ne représente qu’une partie du coût de possession. Prévoyez aussi les dépenses suivantes, qui varient selon le lieu et le bien :
- Impôts fonciers — ils varient selon la commune et la valeur imposable.
- Assurance habitation — le coût dépend du lieu, du logement et des garanties.
- PMI — peut être exigée avec un apport inférieur à 20 %, selon le type de prêt et ses conditions.
- Entretien — prévoyez un budget adapté à l’âge, à l’état et au type de logement.
- Frais de clôture — ils varient selon le prêt et la transaction. Utilisez la calculatrice d’apport pour estimer ces dépenses.
À retenir
- Utilisez la règle 28/36 comme repère de planification ; les critères réels varient selon le prêteur et le programme.
- Un multiple du salaire annuel n’est qu’un repère approximatif et ne remplace pas un budget fondé sur les frais réels.
- L’apport peut modifier le prêt et les frais — un apport de 20 % peut éviter la PMI dans de nombreux prêts conventionnels, mais les conditions varient.
- Prévoyez les autres coûts — impôts, assurance, PMI, entretien et charges augmentent le coût mensuel total.
- Demandez une préapprobation avant de chercher un logement, tout en gardant votre propre budget comme référence.
Questions fréquentes
Quel logement puis-je me permettre avec un salaire de 75,000 $ ?
Avec le repère de 28 %, le budget mensuel de logement serait d’environ 1,750 $. Le prix d’achat correspondant dépend du taux, de l’apport, des impôts fonciers, de l’assurance et des autres frais.
Puis-je acheter un logement si j’ai des prêts étudiants ?
Les mensualités de prêts étudiants entrent dans le calcul des dettes et peuvent réduire le montant qu’un prêteur accepte de financer. Leur effet dépend de votre revenu, du taux, des autres dettes et des conditions du prêt immobilier.
Vaut-il mieux verser 20 % d’apport ou moins ?
Un apport de 20 % peut éviter la PMI pour de nombreux prêts conventionnels, mais les règles dépendent du prêt. Comparez les frais, le coût du crédit, vos réserves et votre calendrier ; une hausse future de la valeur du logement n’est pas garantie.
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