Eine Kaution ist Ihr Geld, nicht das des Vermieters – sie dient nur als Sicherheit gegen unbezahlte Miete und echte Schäden. Dennoch gehören Kautionsstreitigkeiten zu den häufigsten Vermieter-Mieter-Konflikten, vor allem weil Mieter selten drei Dinge wissen, die das Gesetz ihnen tatsächlich vorschreibt: eine Obergrenze für die Höhe, die eingezogen werden kann, eine feste Frist für die Rückerstattung des Geldes und eine echte Geldstrafe, wenn ein Vermieter es in böser Absicht zurückhält. Wenn Sie die Zahlen Ihres Staates kennen, wird aus einem vagen „Ich glaube, sie schulden mir etwas“ einen konkreten, durchsetzbaren Anspruch.

Wie viel darf ein Vermieter gesetzlich einbehalten – und wann haben sich die Obergrenzen geändert?

Ungefähr dreißig Bundesstaaten begrenzen die Kaution auf ein bis zwei Monatsmieten; etwa zwanzig, darunter Texas, Florida und Illinois, legen keine gesetzliche Höchstgrenze fest. Die Karte hat sich kürzlich verschoben: Kalifornien ist auf eine einmonatige Obergrenze unter AB 12 (Juli 2024) umgestiegen, Maryland ist auf einen Monat unter dem Renters' Rights and Stabilization Act (Oktober 2024) gesunken, Georgia hat eine zweimonatige Obergrenze unter dem Safe at Home Act (Juli 2024) hinzugefügt und Colorados HB25-1249 hat seine Obergrenze mit Wirkung zum 1. Januar 2026 auf einen Monat gesenkt Der zu viel gesammelte Teil kann unabhängig davon, wie Sie das Gerät verlassen haben, wiederhergestellt werden – die Obergrenze ist eine feste Grenze, keine Richtlinie. Einige Bundesstaaten erlauben eine höhere Obergrenze für möblierte Einheiten oder für Mieter mit Haustieren, weshalb der Rechner nach der Mietart fragt.

Abzüge: Was ein Vermieter behalten kann und was nicht

Ein Vermieter darf nur zwei Dinge abziehen: die unbezahlte Miete, die Sie tatsächlich schulden, und die Kosten für die Reparatur von Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Die meisten Streitigkeiten finden an der Verschleißgrenze statt. Verblasste Farbe, abgenutzter Teppich auf Verkehrswegen, kleinere Kratzer und kleine Nagellöcher sind normale Abnutzungserscheinungen und können in keinem Zustand in Rechnung gestellt werden. Eine rissige Fliese, ein mit Haustieren verschmutzter Teppich, ein Loch in der Trockenbauwand oder ein verschmutztes Gerät sind Schäden und können es sein. Die meisten Bundesstaaten verlangen vom Vermieter, dass er jeden Abzug innerhalb der Rückgabefrist mit einer schriftlichen, detaillierten Abrechnung – und oft auch mit Quittungen – belegt. Ein Vermieter, der die Einzelabrechnung versäumt, verliert häufig das Recht, etwas einzubehalten, auch wenn es sich um tatsächliche Schäden handelt. Fotografieren Sie jedes Zimmer beim Auszug, bewahren Sie Ihren Einzugszustandsbericht auf und geben Sie Ihre Nachsendeadresse schriftlich an, damit die Uhr startet.

Wenn die Frist abgelaufen ist: Strafen und wie man sie eintreibt

Jeder Staat legt eine Frist fest – 14 bis 60 Tage nach dem Auszug – für die Rückerstattung der Kaution oder die Zusendung einer detaillierten Abrechnung. Das Fehlen oder Zurückbehalten ohne Begründung ist böswilliges Zurückhalten und wird in den meisten Staaten hart bestraft: Ein gängiges Rechtsmittel ist das Zwei- bis Dreifache des zu Unrecht einbehaltenen Betrags, und in vielen Staaten kommen Anwaltskosten hinzu. Texas verhängt Zivilstrafe von 100 US-Dollar; Mehrere Staaten legen gesetzliche Mindestwerte fest. Der Inkassoweg ist unkompliziert und erfordert selten einen Anwalt: Senden Sie ein schriftliches Mahnschreiben per Einschreiben, in dem Sie angeben, was Ihnen zusteht, die Frist Ihres Staates angeben und eine kurze Antwortfrist angeben. Wenn dies nicht gelingt, handelt es sich bei Streitigkeiten über die Kaution um einen klassischen Bagatellfall. Bringen Sie Ihren Mietvertrag, Einzugs- und Auszugsfotos, die Einzelpostenabrechnung (oder den Nachweis, dass Sie nicht eingetroffen sind) und Ihr Mahnschreiben mit. Da die potenziellen Strafen und Gebühren den umstrittenen Betrag oft in den Schatten stellen, vereinbaren viele Vermieter einen Vergleich, sobald sie eine Forderung erhalten, aus der hervorgeht, dass Sie mit dem Gesetz vertraut sind.