VA-Kreditrechner

VA-Darlehen sind heute die einzige große Darlehensart, die unabhängig vom Kaufpreis eine Anzahlung von 0 % ohne monatliche Hypothekenversicherung ermöglicht. Für einen herkömmlichen Kredit mit einer Anzahlung von weniger als 20 % verlangen Kreditgeber eine private Hypothekenversicherung (PMI) – typischerweise 0,5–1,5 % des Kreditbetrags pro Jahr – bis Ihr Eigenkapital 20 % erreicht. Bei einem herkömmlichen Darlehen in Höhe von 400.000 US-Dollar mit 5 % Anzahlung kann PMI mehrere Jahre lang 150–300 US-Dollar pro Monat kosten. VA-berechtigte Kreditnehmer vermeiden diese Kosten vollständig. Darüber hinaus muss ein herkömmlicher Kreditnehmer, der eine Anzahlung von 5 % für ein Haus im Wert von 400.000 US-Dollar leistet, allein für die Anzahlung 20.000 US-Dollar zum Abschluss aufbringen, zuzüglich weiterer Abschlusskosten in Höhe von 8.000 bis 12.000 US-Dollar. Ein VA-Kreditnehmer kann das gleiche Haus mit deutlich weniger Bargeld abschließen und die Finanzierungsgebühr bei Bedarf in den Kredit finanzieren. Dieser Bargelderhalt ist besonders wichtig für Erstkäufer von Eigenheimen, die noch nicht die Möglichkeit hatten, ein großes Sparpolster aufzubauen. Die VA-Zinssätze liegen im Durchschnitt auch 0,25 bis 0,5 Prozentpunkte unter den herkömmlichen Zinssätzen, ein Unterschied, der sich zu Zinseinsparungen in Höhe von Tausenden von Dollar gegenüber einer 30-jährigen Hypothek summiert. Die Kombination aus keinem PMI, keiner erforderlichen Anzahlung und wettbewerbsfähigen Zinssätzen macht das VA-Darlehen in fast jedem Szenario finanziell überlegen im Vergleich zur herkömmlichen Finanzierung für berechtigte Kreditnehmer.

Die VA-Finanzierungsgebühr ist eine einmalige Gebühr, die zur Aufrechterhaltung des VA-Darlehensprogramms beiträgt, ohne dass für jedes einzelne Darlehen Steuermittel erforderlich sind. Die Gebühr liegt zwischen 1,25 % und 3,3 % des Darlehensbetrags und hängt von drei Faktoren ab: ob Sie Ihre VA-Leistung zum ersten oder weiteren Mal in Anspruch nehmen, von Ihrem Dienstleistungszweig und von der Höhe Ihrer Anzahlung. Für einen Erstnutzer ohne Anzahlung beträgt die Gebühr 2,15 % – bei einem Kredit von 400.000 $ entspricht das 8.600 $. Bei einer Anzahlung von 5 % oder mehr reduziert sich die Gebühr auf 1,5 %, bei 10 % oder mehr sinkt sie auf 1,25 %. Die Finanzierungsgebühr kann bei Abschluss gezahlt oder in den Darlehenssaldo eingezahlt werden, wodurch die Kosten auf monatliche Zahlungen verteilt werden und keine Barzahlung im Voraus erforderlich ist. Behinderte Veteranen, die eine VA-Invaliditätsentschädigung erhalten, Purple-Heart-Empfänger im aktiven Dienst und bestimmte überlebende Ehepartner sind vollständig von der Finanzierungsgebühr befreit – einer der größten finanziellen Vorteile, die dieser Gruppe zur Verfügung stehen. Wenn Sie glauben, dass Sie möglicherweise Anspruch auf eine Befreiung haben, bestätigen Sie Ihre Berechtigung vor dem Abschluss, da die Befreiung normalerweise nicht rückwirkend angewendet werden kann, ohne dass ein langwieriger Rückerstattungsprozess durch die VA erfolgt.

Bei VA-Darlehen gibt es keine Vorfälligkeitsentschädigung, d. h. Sie können jederzeit zusätzliches Kapital zahlen, ohne dass es für den Kreditgeber zu finanziellen Konsequenzen kommt. Diese Flexibilität macht beschleunigte Auszahlungsstrategien besonders effektiv. Die Rechnung hinter den zusätzlichen Zahlungen ist überzeugend: Bei einem 30-jährigen VA-Darlehen in Höhe von 350.000 USD zu 6,75 % beträgt Ihre monatliche Standardzahlung etwa 2.270 USD. Wenn Sie nur 200 US-Dollar pro Monat an zusätzlichem Kapital hinzufügen, verkürzt sich Ihre Rückzahlungszeit von 30 Jahren auf etwa 24,5 Jahre – und Sie sparen über die Laufzeit des Darlehens insgesamt etwa 71.000 US-Dollar an Zinsen ein. Der Grund dafür, dass zusätzliche Zahlungen zu Beginn einer Hypothek so wichtig sind, ist der Tilgungsplan: In den ersten Jahren fließt der überwiegende Teil jeder Zahlung eher in Zinsen als in Kapital. Eine zusätzliche 200-Dollar-Zahlung im ersten Monat eliminiert weitaus mehr zukünftige Zinsen als eine 200-Dollar-Zahlung im 25. Jahr. Selbst gelegentliche Pauschalzahlungen aus Steuerrückerstattungen, Boni oder unerwarteten Gewinnen, die direkt auf den Kapitalbetrag angewendet werden, führen zu einer deutlichen Beschleunigung. Verwenden Sie die Registerkarte „Amortisation“, um Ihre spezifischen Auszahlungsbeschleunigungsszenarien zu modellieren, und erwägen Sie die Einrichtung einer kleinen Zusatzzahlung als ständige automatische Übertragung, um schneller Eigenkapital aufzubauen, ohne jeden Monat Willenskraft zu erfordern.

VA-Darlehensleistungen sind kein einmaliger Anspruch – sie können mit einigen Einschränkungen ein Leben lang wiederholt in Anspruch genommen werden. Nachdem Sie ein VA-finanziertes Haus verkauft und das Darlehen vollständig abbezahlt haben, ist Ihr Anspruch vollständig wiederhergestellt und Sie können Ihre VA-Leistung beim nächsten Kauf wieder nutzen. Unter bestimmten Umständen können Sie sogar zwei VA-Darlehen gleichzeitig halten, beispielsweise wenn Sie auf militärischen Befehl umziehen und das bestehende Zuhause behalten müssen. Das Anspruchssystem bestimmt, wie viel die VA für Ihr Darlehen garantiert, was wiederum bestimmt, ob Sie eine Anzahlung benötigen. Kreditnehmer mit vollem, unbeeinträchtigtem Anspruch haben keine Kreditlimits und keine Anzahlungspflicht. Bei gekürztem Anspruch kann es zu Einschränkungen kommen, je nachdem, wie viel Garantie verbleibt. Wenn die Zinssätze nach dem Kauf sinken, können Sie mit dem Interest Rate Reduction Refinance Loan (IRRRL) – manchmal auch VA-Streamline-Refinanzierung genannt – eine Refinanzierung mit minimalem Papieraufwand, ohne neues Gutachten und reduzierten Abschlusskosten durchführen. Für die IRRRL fallen in den meisten Fällen keine eigenen Kosten an und sie kann in nur 30 Tagen abgeschlossen werden. Es ist nicht erforderlich, Ihre Kreditwürdigkeit oder Ihr Einkommen erneut zu zertifizieren, was es zu einem der schnellsten und günstigsten Refinanzierungsprodukte auf dem Hypothekenmarkt macht.