Durch eine Refinanzierung können Sie Tausende einsparen oder Tausende kosten, abhängig von einer Schlüsselvariable: wie lange Sie bleiben. Der Break-Even-Rechner durchdringt den Marketinglärm und gibt Ihnen den genauen Monat an, in dem niedrigere Zahlungen beginnen, die Abschlusskosten zu überwiegen. Wenn Sie Ihre Gewinnschwelle kennen, können Sie die Entscheidung in 30 Sekunden treffen, anstatt auf der Grundlage von Faustregeln zu raten, die möglicherweise nicht auf Ihre Situation zutreffen.
Die Break-Even-Entscheidung
Eine Refinanzierung spart nur dann Geld, wenn Sie über die Gewinnschwelle hinaus im Haus bleiben. Die Rechnung ist einfach: Teilen Sie Ihre gesamten Abschlusskosten durch Ihre monatlichen Ersparnisse, um den Break-Even-Monat zu erhalten. Wenn die Abschlusskosten 6.000 US-Dollar betragen und Sie 300 US-Dollar pro Monat sparen, erreichen Sie im 20. Monat die Gewinnschwelle. Bleiben Sie über den 20. Monat hinaus und jeder weitere Monat erhöht Ihre Nettoeinsparungen um 300 US-Dollar. Wenn Sie vor dem 20. Monat umziehen, kostet Sie die Refinanzierung insgesamt Geld.
Was diese Berechnung nützlich macht, ist, dass sie Sie dazu zwingt, ehrlich über Ihre Pläne zu sein. Viele Hausbesitzer akzeptieren die Aussage eines Kreditgebers, dass „die Zinsen gesunken sind und Sie sich umfinanzieren sollten“, ohne die tatsächlichen Zahlen für ihre spezifische Situation anzugeben. Eine Ersparnis von 200 $/Monat klingt verlockend, bis Sie feststellen, dass Ihr Break-Even in 40 Monaten liegt und Sie planen, in drei Jahren umzuziehen. Wenn Sie Ihre Gewinnschwelle verstehen, wird die Emotion aus der Entscheidung entfernt und sie wird rein mathematisch. Der Rechner hilft Ihnen auch bei der Beurteilung, ob ein Kreditgeber, der einen niedrigeren Zinssatz anbietet, wirklich wettbewerbsfähig ist, wenn die Abschlusskosten berücksichtigt werden – eine Zinssenkung um 0,3 % bei Abschlusskosten in Höhe von 8.000 US-Dollar kann zu einer schlechteren Gewinnschwelle führen als eine Reduzierung um 0,4 % bei Kosten in Höhe von 4.000 US-Dollar bei einem konkurrierenden Kreditgeber.
Über die monatliche Zahlung hinaus
Eine niedrigere Zahlung ist nicht immer ein finanzieller Gewinn, und dies ist eines der wichtigsten Refinanzierungskonzepte, die es zu verstehen gilt. Bei einer Refinanzierung setzen Sie Ihre Hypothek in der Regel wieder auf eine volle Laufzeit von 30 Jahren zurück. Wenn Sie seit 10 Jahren eine Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren haben und sich in ein neues Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren umfinanzieren, verschiebt sich Ihr Rückzahlungstermin von 20 Jahren auf 30 Jahre. Ihre monatliche Zahlung könnte von 1.800 $ auf 1.500 $ sinken, aber Sie leisten jetzt Zahlungen für weitere 10 Jahre – was in diesem Beispiel etwa 108.000 $ an Zahlungen zu Ihren Gesamtausgaben hinzufügt.
Auf der Registerkarte „Vollständiger Vergleich“ werden die Gesamtzinsen angezeigt, die über die verbleibende Laufzeit jeder Kreditoption gezahlt wurden. Nur so lassen sich die wahren langfristigen Kosten einer Refinanzierung erkennen, insbesondere wenn es sich dabei um eine Laufzeitverlängerung handelt. Bei einem verantwortungsvollen Vergleich sollten Folgendes berücksichtigt werden: die neue monatliche Zahlung, die über die neue Laufzeit gezahlten Gesamtzinsen, die Gewinnschwelle in Monaten und die Nettoeinsparungen, wenn Sie für die erwartete Dauer bleiben. Bei einer Umfinanzierung auf eine kürzere Laufzeit (z. B. von 30 Jahren auf 15 Jahre) kann sich Ihre monatliche Zahlung tatsächlich erhöhen – aber die gesamten Zinseinsparungen sind oft dramatisch und senken manchmal die lebenslange Zinsrechnung um 50 % oder mehr.
Kostenfreie Refinanzierung erklärt
Eine kostenlose Refinanzierung ist nicht wirklich kostenlos – sie verschiebt sich einfach dorthin, wo Sie bezahlen. Bei einer herkömmlichen Refinanzierung zahlen Sie die Abschlusskosten im Voraus (2–5 % des Kreditbetrags) und erhalten den niedrigsten verfügbaren Marktzins. Bei einer kostenlosen Refinanzierung übernimmt der Kreditgeber die Abschlusskosten und berechnet Ihnen stattdessen einen etwas höheren Zinssatz. Tatsächlich zahlen Sie die Abschlusskosten durch eine höhere Zinsspanne über die Laufzeit des Darlehens und nicht als Pauschalbetrag im Voraus.
Dieser Kompromiss funktioniert für einige Kreditnehmer gut, für andere jedoch schlecht. Wenn Sie innerhalb von drei bis fünf Jahren mit einer erneuten Refinanzierung rechnen (weil die Zinsen weiter sinken könnten), ist eine kostenlose Refinanzierung sinnvoll: Sie vermeiden Vorabkosten, sind sofort kostendeckend und behalten die Flexibilität, sich erneut zu refinanzieren, ohne bereits 5.000 bis 10.000 US-Dollar in die aktuelle Transaktion gesteckt zu haben. Wenn Sie vorhaben, länger als 10 Jahre im Haus zu bleiben, kostet Sie der höhere Zinssatz bei einer kostenlosen Refinanzierung weitaus mehr Gesamtzinsen als die bloße Zahlung der Abschlusskosten im Voraus. Schalten Sie die Option „Rollierende Kosten“ im Rechner ein, um vor der Auswahl die genauen Kosten jedes Ansatzes für Ihr spezifisches Szenario anzuzeigen.
Die 1 %-Regel – ein Ausgangspunkt, keine Schlussfolgerung
Ein allgemeiner Ratschlag lautet: Refinanzieren Sie, wenn die Zinssätze um 1 % gegenüber Ihrem aktuellen Zinssatz sinken. Wie die meisten Faustregeln im Bereich der persönlichen Finanzen enthält auch diese einen Kern Wahrheit, kann aber leicht in die Irre führen. Die 1-Prozent-Regel galt als grober Richtwert, wenn die Abschlusskosten niedriger und die Kreditsalden kleiner waren – wobei eine Zinssenkung um 1 Prozent zuverlässig zu einer Gewinnschwelle von unter 24 Monaten führte. Heutzutage liegen die Abschlusskosten routinemäßig zwischen 5.000 und 15.000 US-Dollar und die Beratung gilt für alles von Krediten über 150.000 US-Dollar bis hin zu Krediten über 800.000 US-Dollar. Die Ergebnisse variieren enorm.
Bei einem Kredit über 150.000 US-Dollar spart eine Zinssenkung um 1 % etwa 80 US-Dollar pro Monat. Bei Abschlusskosten von 4.000 US-Dollar liegt der Break-Even bei 50 Monaten – zu lange für die meisten Kreditnehmer. Bei einem Darlehen in Höhe von 800.000 US-Dollar führt die gleiche Zinssenkung um 1 % zu einer Ersparnis von etwa 450 US-Dollar pro Monat, und die gleichen Abschlusskosten in Höhe von 4.000 US-Dollar führen zu einer Gewinnschwelle von weniger als 10 Monaten. Berechnen Sie immer die tatsächliche Gewinnschwelle, anstatt sich auf Faustregeln zu verlassen. Ihre Kredithöhe, die Zinsdifferenz, die Abschlusskosten und der geplante Aufenthalt sind die einzigen Variablen, die wichtig sind.