Millionen von Hausbesitzern zahlen jedes Jahr zu viel Grundsteuer, weil ihr geschätzter Wert höher ist, als der Markt den Wert ihres Hauses angibt. Das Einreichen einer Beschwerde ist ein gesetzliches Recht, mit dem Sie jährlich Hunderte oder Tausende von Dollar einsparen können – und das Verfahren ist weitaus einfacher, als die meisten Menschen annehmen. In diesem Leitfaden wird erklärt, wie Beurteilungen funktionieren, wie Sie Ihren Fall aufbauen und was Sie vom Berufungsverfahren erwarten können.
So funktionieren Immobilienbewertungen
Ihr örtlicher Steuerberater ermittelt den geschätzten Wert Ihrer Immobilie, je nach Gerichtsbarkeit normalerweise alle ein bis drei Jahre. In den meisten Gebieten liegt das Ziel bei 100 % des geschätzten Marktwerts, aber viele Gutachter verwenden Massenbewertungsmodelle, die zu ungenauen Ergebnissen führen können – insbesondere bei Immobilien mit einzigartigen Merkmalen, verzögerter Instandhaltung oder in Stadtteilen, die seit dem letzten Bewertungszyklus schneller an Wert oder Wert verloren haben.
Ihre jährliche Steuerrechnung ist einfach der geschätzte Wert multipliziert mit dem kombinierten Mühlensteuersatz, der die Abgaben von Staat, Kreis, Stadt und Sonderbezirk übereinander legt. Selbst eine kleine Überbewertung summiert sich im Laufe der Zeit zu beträchtlichem Geld. Eine Überbewertung von 40.000 US-Dollar bei einem Gesamtsatz von 1,5 % kostet Sie 600 US-Dollar pro Jahr – oder 6.000 US-Dollar über ein Jahrzehnt. Da Gutachter auf der Grundlage öffentlicher Daten und Modelle arbeiten und nicht Ihr Zuhause physisch inspizieren, kommen Fehler häufig vor und können im Rahmen des formellen Berufungsverfahrens korrigiert werden.
Feststellen, ob ein Fall vorliegt
Der erste Schritt besteht darin, Ihren geschätzten Wert mit dem tatsächlichen Verkaufspreis vergleichbarer Häuser zu vergleichen. Ziehen Sie drei bis fünf vergleichbare Verkäufe aus den letzten zwölf Monaten im Umkreis von etwa einer Meile um Ihr Haus mit ähnlicher Quadratmeterzahl, Grundstücksgröße, ähnlichem Alter und ähnlichem Zustand. Wenn diese Vergleichswerte auf einen Marktwert hinweisen, der deutlich unter Ihrer Einschätzung liegt – typischerweise 10 % oder mehr –, haben Sie wahrscheinlich Grund für einen Einspruch.
Normalisieren Sie die Vergleichswerte, indem Sie den Preis pro Quadratfuß für jeden Verkauf berechnen, und wenden Sie diesen Durchschnitt dann auf die Größe Ihres Hauses an, um einen angezeigten Wert abzuleiten. Wenn beispielsweise vier Häuser in der Nähe durchschnittlich 185 US-Dollar pro Quadratfuß kosten und Ihr Haus 1.800 Quadratfuß groß ist, beträgt der angegebene Wert 333.000 US-Dollar. Wenn Ihr geschätzter Wert 390.000 US-Dollar beträgt, liegen Sie 17 % über dem Marktwert, was ein überzeugender Fall ist. Machen Sie sich Notizen zu allen Unterschieden zwischen Ihrem Haus und den Vergleichsobjekten – Zustandsprobleme, funktionale Veralterung oder fehlende Merkmale, die einen geringeren Wert für Ihre spezifische Immobilie belegen.
Eine starke Anziehungskraft aufbauen
Der stärkste Beweis für einen Rechtsbehelf gegen die Grundsteuer ist ein dokumentiertes Paket aktueller vergleichbarer Verkäufe. Organisieren Sie Ihre Angebote in einem Raster mit Adresse, Verkaufsdatum, Verkaufspreis, Quadratmeterzahl und Preis pro Quadratfuß für jede Immobilie und zeigen Sie dann daneben die Spezifikationen Ihres eigenen Hauses an. Die County-Recorder-Websites Zillow und Redfin stellen diese Daten alle kostenlos zur Verfügung. Wenn Ihre Vergleichswerte solide sind, reicht oft eine informelle Anhörung zur Überprüfung aus, um eine Kürzung zu erreichen, ohne dass es zu einer formellen Anhörung vor dem Vorstand kommt.
Zusätzliche Beweise, die einen Fall untermauern, umfassen: ein aktuelles unabhängiges Gutachten (der aussagekräftigste Beweis, kostet aber 300 bis 600 US-Dollar), Fotos, die verzögerte Instandhaltung oder strukturelle Probleme dokumentieren, die nicht in den Aufzeichnungen des Gutachters aufgeführt sind, und etwaige Fehler in der Immobilienkarte des Gutachters – falsche Quadratmeterzahl, falsche Schlafzimmeranzahl oder aufgeführte Merkmale, die dies nicht tun existieren. Fehler in der Aufzeichnung sind besonders überzeugend, weil sie eher einen objektiven Fehler als eine subjektive Meinungsverschiedenheit in der Bewertung darstellen.
Das Berufungsverfahren und der Zeitplan
Beschwerden gegen die Grundsteuer folgen in der Regel einem dreistufigen Verfahren. Der erste Schritt ist eine informelle Überprüfung, häufig ein kurzes Treffen oder eine schriftliche Einreichung an das Büro des Gutachters mit der Bitte um eine erneute Prüfung. Viele Fälle werden auf dieser Ebene gelöst, ohne dass eine formelle Anhörung erforderlich ist. Wenn die informelle Prüfung nicht zu einer zufriedenstellenden Reduzierung führt, können Sie beim örtlichen Prüfungsausschuss oder Beurteilungsbeschwerdegremium formelle Beschwerde einreichen, in der Regel innerhalb von 30 bis 90 Tagen nach Erhalt Ihres Beurteilungsbescheids – prüfen Sie die spezifische Frist in Ihrer Gerichtsbarkeit.
Formelle Anhörungen sind relativ unkompliziert: Sie legen Ihre Beweise vor, der Gutachter antwortet und ein Gremium entscheidet. Für Wohnrechtsbeschwerden ist keine anwaltliche Vertretung erforderlich, und die meisten Hausbesitzer vertreten sich erfolgreich. Wenn der Vorstand keine angemessene Abhilfe schafft, sind gerichtliche Berufungen möglich, bei Wohnsitzfällen jedoch aufgrund des damit verbundenen Kosten- und Zeitaufwands selten. Der Schlüssel liegt darin, schnell zu handeln – die meisten Gerichtsbarkeiten haben strenge Einreichungsfristen, und wenn Sie diese nicht einhalten, verlieren Sie Ihr Recht auf Berufung für das laufende Steuerjahr.
Berechnen Sie Ihre Kapitalrendite
Das Einreichen einer Beschwerde gegen die Grundsteuer kostet in der Regel zwischen 0 und 200 US-Dollar an Anmeldegebühren, zuzüglich Ihrer Zeit für die Erstellung der vergleichbaren Verkaufstabelle. Bei Erfolg gelten die Einsparungen jedes Jahr bis zum nächsten Neubewertungszyklus – oft zwei bis vier Jahre. Eine jährliche Steuerermäßigung von 800 US-Dollar bei einer Anmeldegebühr von 50 US-Dollar amortisiert sich in weniger als einem Monat, und die kumulierten Einsparungen über einen dreijährigen Veranlagungszeitraum belaufen sich auf 2.400 US-Dollar, ohne dass weitere Anstrengungen erforderlich sind.
Die Formel für den Amortisationszeitraum ist einfach: Teilen Sie die Anmeldegebühr durch die prognostizierten jährlichen Einsparungen. Eine Berufung, die zu einer Ermäßigung von 600 US-Dollar pro Jahr bei einer Anmeldegebühr von 100 US-Dollar führt, amortisiert sich in weniger als zwei Monaten. Selbst Berufungsverfahren mit geringer Wahrscheinlichkeit können sich lohnen, wenn die potenziellen Einsparungen im Verhältnis zu den Anmeldekosten groß sind. In vielen Gerichtsbarkeiten sind auch Vereinbarungen über Anwaltskanzleien möglich, bei denen das Honorar eines Anwalts einen Prozentsatz der Ersparnisse des ersten Jahres ausmacht – wodurch Einsprüche für den Immobilieneigentümer im Wesentlichen risikofrei sind.