Wenn Vermieter Mietanzeigen machen, geben sie die Bruttomiete an – den vollen monatlichen Betrag vor jeglichen Anreizen. Die effektive Nettomiete (NER) ist die Zahl, auf die es tatsächlich ankommt: Sie bildet den Durchschnitt aller Zugeständnisse über die gesamte Mietdauer, sodass Sie Wohnungen auf Augenhöhe vergleichen können. Das Verständnis von NER schützt Sie vor Überzahlungen und verschafft Ihnen Einfluss bei Mietverhandlungen.
Warum die Bruttomiete irreführend ist
Auf einem wettbewerbsintensiven Mietmarkt behalten Vermieter häufig ihre ausgeschriebene Bruttomiete für Vergütungsberichtszwecke bei und bieten gleichzeitig Zugeständnisse an – Gratismonate, Bargeldgutschriften, kostenlose Parkplätze –, um freie Stellen zu besetzen. Zwei Wohnungen mit identischen Bruttomieten können je nach Vergünstigungspaket sehr unterschiedliche Nettoeffektivmieten aufweisen. Der Vergleich von Aufkleberpreisen ohne Berücksichtigung von Zugeständnissen ist wie ein Vergleich von Autopreisen ohne Berücksichtigung von Herstellerrabatten.
Die NER-Formel dividiert die gesamten Nettoleasingkosten (Bruttomiete multipliziert mit der gesamten Laufzeit, abzüglich aller Zugeständnisse) durch die Anzahl der Monate. Dadurch wird ein ungleichmäßiger Zahlungsplan in einen einzigen vergleichbaren monatlichen Betrag umgewandelt.
Wie sich Zugeständnisse auf Ihre tatsächlichen Ausgaben auswirken
Ein häufiges Missverständnis ist, dass Freimonate rein finanzielle Geschenke sind. In der Praxis ist Ihre Bruttomiete in der Regel alle zwei Monate fällig – in den Zahlungsmonaten stellen Sie einen Scheck über den vollen Betrag aus und in den Gratismonaten nichts. Die NER sagt Ihnen, wie hoch der Durchschnitt dieser Zyklen ist. Bei einem 12-Monats-Mietvertrag mit 2 Gratismonaten zahlen Sie 10 Monate lang die volle Miete; Ihr NER beträgt 10/12 der Bruttomiete.
Bargeldanreize funktionieren anders: Es handelt sich um einmalige Gutschriften, die die gesamten Mietkosten reduzieren, aber den Zahlungsplan nicht ändern. Bei einer Amortisation über die Laufzeit verringert sich ihre monatliche Wirkung mit zunehmender Mietdauer. Eine Gutschrift von 1.200 $ bei einem 12-Monats-Leasing spart 100 $/Monat; Bei einem 24-Monats-Leasing sparen Sie nur 50 $/Monat.
Verwendung von NER in Verhandlungen
Vermieter in weichen Märkten sind häufig eher bereit, Zugeständnisse zu machen, als die angegebene Bruttomiete zu senken, da durch die Senkung der Bruttomiete ein dauerhafter Vergleichsbericht entsteht, der die Bewertung des Gebäudes verringert. Wenn Sie dies wissen, können Sie statt einer niedrigeren Monatsrate mehr Gratismonate oder ein größeres Bargeldguthaben aushandeln – und beide Seiten profitieren. Verwenden Sie den Rechner, um jedes vorgeschlagene Konzessionspaket in ein NER umzuwandeln, damit Sie es mit konkurrierenden Angeboten vergleichen können.
Eine Warnung: Zu Beginn des Mietverhältnisses gewährte Konzessionen sind bei der Verlängerung nicht garantiert. Wenn Ihr Mietvertrag ausläuft, wird die Bruttomiete in der Regel zu der von Ihnen gezahlten Miete, es sei denn, Sie verhandeln erneut. Berücksichtigen Sie das Erneuerungsrisiko dabei, wie aggressiv Sie sich auf eine NER verlassen, die von Zugeständnissen abhängig ist.