Mit einem Eigenheimdarlehen können Sie einen Teil des Werts Ihres Eigenheims zu einem festen Zinssatz in Bargeld umwandeln. Wenn Sie verstehen, wie Kreditgeber Ihr Kreditlimit berechnen, wie die festen Zahlungen funktionieren und welche tatsächlichen Risiken bestehen, können Sie entscheiden, ob die Erschließung von Eigenkapital für Ihre finanzielle Situation der richtige Schritt ist.

Wie viel können Sie ausleihen?

Der Höchstbetrag, den Sie aus einem Eigenheimdarlehen leihen können, wird durch Ihr kombiniertes Beleihungsverhältnis (CLTV) bestimmt – die Summe aller durch Ihr Eigenheim besicherten Darlehen dividiert durch seinen Schätzwert. Die meisten Kreditgeber begrenzen den CLTV auf 80–85 %. Wenn Ihr Haus 400.000 $ wert ist und Sie 240.000 $ für Ihre Haupthypothek schulden, sieht die Rechnung so aus: 400.000 $ × 0,85 − 240.000 $ = 100.000 $ maximales Eigenheimdarlehen bei einer Obergrenze von 85 %. Ein Kreditgeber, der eine Obergrenze von 80 % anwendet, würde Sie auf 80.000 $ beschränken. Kreditgeber berücksichtigen auch Ihre Kreditwürdigkeit, Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis und Ihren beruflichen Werdegang, bevor sie den Gesamtbetrag genehmigen. Selbst wenn die CLTV-Rechnung einen großen Kredit unterstützt, erhalten Kreditnehmer mit niedrigerer Kreditwürdigkeit möglicherweise eine geringere Genehmigung oder einen höheren Zinssatz. Es empfiehlt sich, Kreditschätzungen von zwei oder drei Kreditgebern einzuholen, um sowohl die Zinssätze als auch die maximal genehmigten Beträge zu vergleichen. Auch das zur Verfügung stehende Eigenkapital ändert sich, wenn der Wert Ihres Hauses schwankt. Daher ist eine aktuelle Schätzung für eine genaue Planung unerlässlich.

Eigenheimdarlehen vs. HELOC: Hauptunterschiede

Sowohl Eigenheimdarlehen als auch HELOCs nutzen Ihr Eigenheim als Sicherheit, funktionieren aber sehr unterschiedlich. Ein Eigenheimdarlehen bietet einen Pauschalbetrag zu einem festen Zinssatz und einer festen monatlichen Zahlung für die Laufzeit des Darlehens und eignet sich daher ideal für einmalige Ausgaben mit bekannten Gesamtkosten – eine Küchenrenovierung, eine größere Arztrechnung oder eine Schuldenkonsolidierung. Ein HELOC ist eine revolvierende Kreditlinie mit variablem Zinssatz, ähnlich einer Kreditkarte, die bei Ihnen zu Hause gesichert ist. Während des Ziehungszeitraums (in der Regel 10 Jahre) leihen Sie sich nur das, was Sie benötigen, und zahlen Zinsen auf den ausstehenden Restbetrag. Wenn der Ziehungszeitraum endet, beginnt die Rückzahlungsphase und der gesamte ausstehende Restbetrag wird getilgt. HELOCs beginnen in der Regel mit niedrigeren Anfangszinsen als Eigenheimkredite, aber dieser Zinssatz ist an den Leitzins gebunden und kann erheblich steigen. Wenn die Marktzinsen während Ihres HELOC-Ziehungszeitraums um 3–4 Prozentpunkte steigen, kann Ihre monatliche Zahlung erheblich ansteigen. Für Kreditnehmer, die Wert auf Vorhersehbarkeit ihrer Zahlungen legen und Kredite für einen bestimmten Zweck aufnehmen, ist das festverzinsliche Eigenheimdarlehen im Allgemeinen das risikoärmere Produkt. Bei laufenden Ausgaben oder Projekten, bei denen die Gesamtkosten ungewiss sind, kann die Flexibilität des HELOC wertvoll sein.

Steuerliche Absetzbarkeit (aktuelle IRS-Richtlinien)

Nach den aktuellen IRS-Richtlinien können Zinsen für ein Eigenheimdarlehen abzugsfähig sein, wenn der Erlös für den „Kauf, den Bau oder die wesentliche Verbesserung“ des Eigenheims verwendet wird, das das Darlehen besichert, und Sie die Abzüge in Anhang A angeben. Die Verwendung von Eigenkapital für Schuldenkonsolidierung, Studiengebühren, medizinische Ausgaben oder einen Urlaub ist im Allgemeinen nicht qualifiziert. Bei einem Grenzzinssatz von 22 % würden 4.000 US-Dollar an anrechenbaren jährlichen Zinsen einen Bundessteuervorteil von 880 US-Dollar ergeben, ohne Schuldengrenzen zu berücksichtigen und zu prüfen, ob eine Einzelaufstellung für Ihr Anmeldejahr besser ist. Standardabzugsbeträge und Steuervorschriften ändern sich. Informieren Sie sich daher über Ihre Situation beim IRS oder einem Steuerberater, bevor Sie sich auf diese Schätzung verlassen.

Vor der Kreditaufnahme zu berücksichtigende Risiken

Das größte Risiko eines Eigenheimdarlehens besteht darin, dass Ihr Eigenheim die Schulden absichert. Wenn Sie in Zahlungsverzug geraten, kann der Kreditgeber eine Zwangsvollstreckung vornehmen – selbst wenn Sie noch mit Ihrer Haupthypothek beglichen sind. Daher sind Zweck und Verwaltung der Mittel von entscheidender Bedeutung. Die Verwendung von Eigenheimkapital zur Tilgung ungesicherter Kreditkartenschulden ist eine gängige Strategie, wandelt jedoch tilgbare Schulden in gesicherte Schulden um, was die Folgen künftiger finanzieller Schwierigkeiten verschärft. Ein Arbeitsplatzverlust oder eine Einkommensunterbrechung, die einst zu einer Kreditschädigung führte, kann heute den Verlust Ihres Eigenheims bedeuten. Über das Ausfallrisiko hinaus sollten Kreditnehmer die Auswirkungen auf die Verkaufsflexibilität berücksichtigen. Wenn der Wert Ihrer Immobilie sinkt, nachdem Sie den Kredit aufgenommen haben, kann es sein, dass Sie nicht mehr verkaufen können, ohne Bargeld zum Abschluss mitzubringen. Der kombinierte Hypotheken- und Beteiligungsdarlehenssaldo kann in einem weichen Markt den Verkaufspreis übersteigen. Aus diesen Gründen ist es generell nicht ratsam, Eigenheimkapital für Investitionen zu verwenden, die schnell an Wert verlieren (Autos, Urlaub, Konsumgüter). Die stärksten Anwendungsfälle sind Hausverbesserungen, die einen dokumentierten Mehrwert schaffen, Schuldenkonsolidierung mit hohem Zinssatz, bei der Sie über eine hohe Einkommensstabilität verfügen, und große einmalige Ausgaben mit klarer finanzieller Begründung.

Der Antrags- und Genehmigungsprozess

Die Beantragung eines Eigenheimdarlehens umfasst mehrere Schritte, die in der Regel zwei bis vier Wochen von der Beantragung bis zur Finanzierung dauern. Der Kreditgeber wird ein Gutachten in Auftrag geben – bei kleineren Kreditbeträgen oft eine Vorbeifahrt oder eine Desktop-Bewertung –, um den aktuellen Marktwert Ihres Hauses zu bestätigen. Sie ziehen auch Ihre Kreditauskunft ein, überprüfen Beschäftigung und Einkommen und ordnen eine Eigentumssuche an, um zu bestätigen, dass keine weiteren Grundpfandrechte an der Immobilie bestehen. Sie erhalten innerhalb von drei Werktagen nach Antragstellung einen Kreditvoranschlag mit detaillierten Angaben zum Zinssatz, den Gebühren und den Abschlusskosten. Die typischen Abschlusskosten liegen zwischen 500 und 3.000 US-Dollar und umfassen die Bewertung, die Eigentumsversicherung, die Aufnahmegebühren und etwaige Erstellungsgebühren. Einige Kreditgeber bieten Eigenheimkredite ohne Abschlusskosten an, aber diese Kosten werden in der Regel durch einen etwas höheren Zinssatz amortisiert. Nach dem Abschluss haben Sie laut Bundesgesetz ein dreitägiges Widerrufsrecht für Kredite, die durch Ihren Hauptwohnsitz gesichert sind. Innerhalb dieser Frist können Sie den Kredit ohne Strafe kündigen. Sammeln Sie Steuererklärungen aus mindestens zwei Jahren, aktuelle Gehaltsabrechnungen, Hypothekenabrechnungen und die Seite mit der Versicherungserklärung eines Hausbesitzers, bevor Sie einen Antrag stellen, um den Prozess zu beschleunigen.