FHA-Kreditrechner

FHA-Darlehen sind für zwei Arten von Käufern konzipiert: Käufer mit begrenzten Ersparnissen (mindestens 3,5 % Anzahlung im Vergleich zu 5–20 %, die bei herkömmlichen Krediten normalerweise erforderlich sind) und solche mit unzureichender Bonität (FHA akzeptiert für die Option mit 3,5 % Anzahlung Punkte bis zu 580, während herkömmliche Kredite in der Regel mindestens 620 erfordern und bei Werten unter 700 deutlich mehr verlangen). Für Käufer mit einer Kreditwürdigkeit im Bereich von 580–680 und Anzahlungen unter 10 % bietet FHA oft niedrigere Hypothekenversicherungskosten als die risikobasierten PMI-Preise, die herkömmliche Kreditgeber verlangen.

Erstkäufer, die nur 15.000–20.000 US-Dollar gespart haben, stellen häufig fest, dass FHA in den meisten Märkten ihr einziger Weg zum Eigenheim ist. Ein Haus im Wert von 300.000 US-Dollar mit 3,5 % FHA-Anzahlung erfordert eine Anzahlung von 10.500 US-Dollar zuzüglich Abschlusskosten, was insgesamt etwa 18.000 bis 22.000 US-Dollar aus eigener Tasche bedeutet. Das gleiche Haus mit 5 % konventioneller Anzahlung erfordert eine Anzahlung von 15.000 US-Dollar zuzüglich Abschlusskosten – konventionelle Kreditgeber verlangen jedoch möglicherweise einen Kredit von 620+ und berechnen einen hohen PMI für Punkte unter 700. VA-Darlehen (für Veteranen) und USDA-Darlehen (für ländliche Gebiete) sind die einzigen Programme, die FHA bei den Kosten übertreffen, wenn der Kreditnehmer qualifiziert ist.

Der wichtigste FHA-Nachteil wird in der Aufregung um die Genehmigung oft vertuscht: Mit einer Anzahlung von weniger als 10 % reichen die FHA-Hypothekenversicherungsprämien für die gesamte Laufzeit des 30-jährigen Darlehens. Im Gegensatz zum herkömmlichen PMI erfolgt keine automatische Stornierung, wenn Sie 20 % Eigenkapital erreichen. Das bedeutet, dass Sie den jährlichen MIP von 0,55 % (ungefähr 133 $/Monat bei einem Darlehen von 290.000 $) für die gesamten 30 Jahre zahlen – was Ihren gesamten Wohnkosten über die Laufzeit des Darlehens etwa 47.000 $ hinzufügt.

Konventionelles PMI wird gemäß dem Homeowners Protection Act automatisch gekündigt, wenn der Kreditsaldo 78 % des ursprünglichen Kaufpreises erreicht (oder Sie können eine Kündigung bei 80 % beantragen). Für einen Käufer, der 3–5 % Anzahlung auf einen herkömmlichen Kredit leistet, dauert der PMI in der Regel 7–10 Jahre, bevor er verschwindet. Der FHA MIP hat für die meisten Kreditnehmer eine Laufzeit von 30 Jahren. Aus diesem Grund ist die Umfinanzierung eines FHA-Darlehens in ein herkömmliches Darlehen für die meisten Kreditnehmer der richtige Schritt, sobald sie 20 % Eigenkapital aufgebaut haben. Die monatlichen Einsparungen durch die Eliminierung von MIP – oft 100–200 US-Dollar/Monat – rechtfertigen in der Regel die Refinanzierungskosten innerhalb von 2–3 Jahren. Richten Sie alle zwei Jahre nach der Aufnahme eines FHA-Darlehens eine Erinnerung ein, um Ihre Eigenkapitalposition zu bewerten.

Für Käufer mit einer Kreditwürdigkeit von über 700 und einer Anzahlung von 5 % oder mehr kosten herkömmliche Kredite im Laufe der Zeit häufig weniger, obwohl keine so geringe Anzahlung wie bei FHA erforderlich ist. Dies liegt daran, dass die herkömmlichen PMI-Sätze für Kreditnehmer mit starker Bonität niedriger sind als der pauschale MIP von 0,55 % der FHA und der herkömmliche PMI entfällt, wenn das Eigenkapital 20 % erreicht. Die gesamte Hypothekenversicherung, die über die Laufzeit des Kredits gezahlt wird, kann bei einem herkömmlichen Kredit für das richtige Kreditnehmerprofil um 15.000 bis 30.000 US-Dollar niedriger ausfallen.

Der Vergleich hängt von drei Variablen ab: Kreditwürdigkeit, Anzahlung und geplante Besitzdauer. Käufer, die einen Verkauf oder eine Refinanzierung innerhalb von 5 bis 7 Jahren planen, stellen oft fest, dass der FHA-Vorteil bei Zinssatz und Anzahlungsanforderungen den MIP-Nachteil gegenüber diesem kürzeren Zeitrahmen überwiegt. Käufer, die länger als 15 Jahre bleiben möchten und wahrscheinlich Eigenkapital aufbauen möchten, müssen mit erheblich höheren Gesamtkosten rechnen, wenn der FHA-MIP 30 Jahre dauert, im Vergleich zu 7–10 Jahren beim herkömmlichen PMI. Verwenden Sie den Vergleich zwischen FHA und herkömmlichem Kredit in diesem Rechner, um Ihre spezifische Kreditwürdigkeit, Anzahlung und Haltefrist zu modellieren. Die Break-Even-Berechnung ist die wichtigste Zahl in der Analyse – sie sagt Ihnen genau, wann der herkömmliche Kredit insgesamt weniger kostet, auch wenn die anfänglichen PMI-Sätze für eine niedrigere Kreditwürdigkeit höher sind.