Abschlusskosten sind die bei der Abwicklung gezahlten Gebühren, die von den meisten Käufern unterschätzt werden. In der Regel erhöhen sie zusätzlich zu Ihrer Anzahlung den Kaufpreis um 2–5 % und können in Staaten mit hohen Übertragungssteuern sogar über 5 % betragen. Wenn Sie verstehen, was die einzelnen Kostenkategorien antreibt – und welche Sie verhandeln können – können Sie am Abschlusstag Tausende von Dollar sparen.

Was in die Abschlusskosten einfließt

Abschlusskosten fassen fünf verschiedene Kategorien in einer einzigen Zeile auf Ihrer Abrechnung zusammen. Zu den Kreditgebergebühren gehören Bearbeitungsgebühren, Underwriting, Antragsbearbeitung und eine Kreditauskunft. Zu den Dienstleistungen Dritter gehören die Wertermittlung, die Eigentumssuche und Versicherung, die Hausinspektion und die Anwaltskosten, sofern gesetzlich vorgeschrieben. Zu den staatlichen Gebühren gehören Übertragungssteuern (die je nach Bundesstaat erheblich variieren – von Null in Wyoming bis 4 % in Delaware) und Aufzeichnungsgebühren. Vorauszahlungen sind Barauslagen für Ihr erstes Jahr der Hausratversicherung und vorausbezahlte Zinsen vom Abschlussdatum bis zum Monatsende. Schließlich wird Ihr Pfändungskonto durch Treuhandreserven mit Grundsteuern und Versicherungen für jeweils zwei bis drei Monate aufgefüllt, sodass der Kreditgeber bei Fälligkeit der Rechnungen über Mittel verfügt. Jede Kategorie weist ein anderes Maß an Verhandelbarkeit auf: Kreditgebergebühren sind vollständig verhandelbar, Dienstleistungen Dritter sind kaufbar und staatliche Gebühren sind gesetzlich festgelegt. Wenn Sie die Aufschlüsselung kennen, können Sie Ihre Verhandlungsenergie auf die richtigen Punkte konzentrieren.

So reduzieren Sie Ihre Abschlusskosten

Bei mindestens drei Kreditgebern einzukaufen und die Kreditschätzungen nebeneinander zu vergleichen, ist die effektivste Strategie. Die Bereitstellungsgebühren in Abschnitt A sind vollständig verhandelbar – die Bereitstellungsgebühr von 2.000 US-Dollar eines Kreditgebers kann bei einem konkurrierenden Kreditgeber, der den gleichen Zinssatz anbietet, vollständig entfallen. Fordern Sie Verkäuferkonzessionen als Teil Ihres Angebots an, insbesondere auf einem Käufermarkt, wo Verkäufer möglicherweise 2–3 % der Abschlusskosten beitragen, um einen Deal zu beschleunigen. Holen Sie sich mehrere Angebote für Titelversicherungen ein; Obwohl dies erforderlich ist, variieren die Prämien erheblich zwischen den Anbietern. Ziehen Sie Kreditgeberkredite in Betracht – akzeptieren Sie einen etwas höheren Zinssatz im Austausch für einen Kreditgeberkredit, der die Vorlaufkosten ausgleicht –, wenn Sie bei Abschluss knapp bei Kasse sind, sich aber mit einer leicht höheren Zahlung zufrieden geben. Für Veteranen machen VA-Darlehen die private Hypothekenversicherung vollständig überflüssig und bieten wettbewerbsfähige Zinssätze, die sowohl die monatlichen Zahlungen als auch die langfristigen Zinskosten senken. Jede Strategie allein kann 500–3.000 US-Dollar einsparen; Zusammen können sie Ihre Abschlusskosten fast halbieren.

Beim Abschluss kommt es auf den Zeitpunkt an

Der Abschluss am Monatsende minimiert die Vorauszahlungszinsen, da Sie nur 1–2 Tage im Voraus zahlen und nicht den Wert eines ganzen Monats. Bei einem 300.000-Dollar-Darlehen zu 7 % kostet ein zusätzlicher Tag der Vorauszahlung der Zinsen etwa 58 US-Dollar. Wenn Sie also am 29. statt am 1. schließen, sparen Sie etwa 1.700 US-Dollar. Allerdings sind die Abschlüsse am Monatsende für Kreditgeber und Titelgesellschaften am arbeitsreichsten, was zu Termindruck führen und die Flexibilität einschränken kann, wenn der Deal ins Stocken gerät. Auch die strategische Fixierung Ihres Tarifs ist wichtig: Wenn Sie Ihren Tarif zu lange vor Ihrem Abschlusstermin festlegen, sind Sie einem Risiko von Tariferhöhungen ausgesetzt, wohingegen eine zu frühe Fixierung möglicherweise die Zahlung einer Tarifverlängerung erfordert, wenn sich Ihr Abschluss verzögert. Die meisten Kreditgeber bieten 30- bis 60-tägige Zinsbindungen kostenlos an, wobei Verlängerungen 0,125–0,25 % pro weitere 15 Tage kosten. Koordinieren Sie das Ablaufdatum Ihrer Sperre mit Ihrem erwarteten Abschlussdatum und bauen Sie einen Puffer von mindestens einer Woche ein, um kurzfristige Underwriting- oder Titelverzögerungen zu berücksichtigen, die in geschäftigen Märkten häufig vorkommen.

Bargeld vs. Finanzierungsabschlusskosten

Einige Käufer ziehen es vor, die Abschlusskosten durch Kreditgeberkredite in den Kredit einzubeziehen oder, bei VA-Kreditnehmern, die Finanzierungsgebühr direkt in den Kreditsaldo zu finanzieren. Dies reduziert den Barmittelbedarf bei Abschluss, erhöht aber Ihren Gesamtkreditsaldo und die Zinsen, die Sie über die Laufzeit der Hypothek zahlen. Bei einem Darlehen in Höhe von 315.000 US-Dollar führt die Einbeziehung der Kosten in Höhe von 9.000 US-Dollar zu einem Zinssatz von 7 % über einen Zeitraum von 30 Jahren zu zusätzlichen Zinsen in Höhe von etwa 21.600 US-Dollar. Die Break-Even-Analyse ist unkompliziert: Teilen Sie die Ersparnisse im Voraus durch die höhere monatliche Zahlung, um herauszufinden, wie viele Monate es dauern, bis die Option mit Barzahlung im Voraus aufgeholt hat. Wenn Sie vorhaben, länger als die Rentabilitätsgrenze – in der Regel 3–5 Jahre – im Haus zu bleiben, führt die Zahlung der Kosten aus eigener Tasche fast immer zu einem besseren finanziellen Ergebnis. Wenn Sie damit rechnen, innerhalb von fünf Jahren umzuziehen oder sich umzufinanzieren, ist die Annahme von Kreditgeberkrediten zur Minimierung der Vorabzahlungen oft der klügere Kompromiss, da Sie den Kredit nicht lange genug behalten, um die Vorabzahlung wieder hereinzuholen.