DTI anhand der Zahlungen berechnen, nicht anhand der Salden
Das Verhältnis von Schulden zu Einkommen (Debt-to-Income-Ratio, DTI) setzt die erforderlichen monatlichen Schuldzahlungen ins Verhältnis zum monatlichen Bruttoeinkommen. Es teilt nicht den gesamten Schuldenstand durch das Jahreseinkommen. Laut CFPB können Kreditgeber und Darlehensprodukte unterschiedliche Grenzen verwenden. [1]
DTI = monatliche Schuldzahlungen ÷ monatliches Bruttoeinkommen × 100 %
Bei berücksichtigten Schuldzahlungen von 2.400 $ und einem monatlichen Bruttoeinkommen von 6.000 $ beträgt der DTI 40 %. Ein Kreditsaldo von 20.000 $ fließt nicht direkt in den Zähler ein; maßgeblich ist die erforderliche Monatsrate.
Verwenden Sie Einkommen, das ein Kreditgeber akzeptieren und belegen kann. Eine erhoffte Gehaltserhöhung, ein unsicherer Bonus oder ein besonders guter Monat bei freiberuflicher Arbeit wird möglicherweise nicht wie dauerhaftes Einkommen behandelt.
Front-End- und Back-End-Quoten unterscheiden sich
Eine Wohnkosten- oder Front-End-Quote konzentriert sich auf die geplante monatliche Wohnbelastung. Die Gesamtverschuldungs- oder Back-End-Quote zählt weitere berücksichtigte Verpflichtungen hinzu. Zu den Wohnkosten können mehr als Tilgung und Zinsen gehören: Steuern, Versicherungen, Hypothekenversicherung und Hausgeld können ebenfalls zählen.
| Beispielposten | Monatsbetrag |
|---|---|
| Geplante Wohnkosten | 1.800 $ |
| Autokredit | 350 $ |
| Im Beispiel berücksichtigte Studienkreditrate | 150 $ |
| Mindestzahlungen auf Kreditkarten | 100 $ |
| Insgesamt berücksichtigte Schuldenzahlungen | 2.400 $ |
Bei 6.000 $ Bruttoeinkommen beträgt die Wohnkostenquote 30 % und der Gesamt-DTI 40 %. Die konkrete Kreditprüfung kann abweichen, besonders bei gestundeten oder einkommensabhängigen Studienkrediten, Geschäftsschulden und gemeinsam eingegangenen Verpflichtungen.
Einen Richtwert nicht mit einer Kreditzusage verwechseln
Werte wie 28 %, 36 % oder 43 % dienen oft als Planungsrichtwerte oder beziehen sich auf bestimmte Kreditregeln. Sie sind keine universellen Genehmigungsgrenzen. Bonität, Rücklagen, Nachweise, Darlehensprogramm und weitere Prüfmerkmale können die Entscheidung verändern.
Umgekehrt kann eine vom Kreditgeber akzeptierte Quote für einen Haushalt mit hohen Kosten für Kinderbetreuung, Gesundheit oder Verkehr dennoch zu hoch sein. Viele alltägliche Ausgaben erscheinen nicht im DTI-Zähler, beanspruchen aber trotzdem verfügbares Geld.
Am hilfreichsten ist der Vergleich zwischen der tatsächlichen Berechnung des Kreditgebers und Ihrem vollständigen Monatsbudget.
Die Quote durch die passende Stellschraube verbessern
Sinkt die erforderliche Monatsrate einer Schuld, wird der Zähler kleiner. Ein höheres, vom Kreditgeber anerkanntes Bruttoeinkommen vergrößert den Nenner. Auch eine niedrigere geplante Wohnrate kann den DTI verbessern.
Eine geringere Restschuld senkt die erforderliche Monatsrate nicht immer sofort. Bei einem Ratenkredit bleibt die vertragliche Zahlung möglicherweise gleich, bis der Kredit vollständig zurückgezahlt oder neu vereinbart wird. Bei einer Kreditkarte kann sich der Mindestbetrag ändern; dafür gilt die Berechnungsmethode des Herausgebers.
Eine längere Laufzeit kann die Monatsrate senken, aber die gesamten Zinskosten erhöhen. Das kann eine Genehmigungskennzahl verbessern, ohne den finanziellen Gesamtkompromiss zu verbessern. Prüfen Sie sowohl die Quote als auch die Gesamtkosten.
Zeitpunkte beachten und Doppelzählungen vermeiden
Verwenden Sie für alle Eingaben denselben Zeitraum. Teilen Sie ein echtes Jahresgehalt durch 12; rechnen Sie einen zweiwöchentlichen Gehaltsscheck nicht einfach als zwei Schecks pro Monat, ohne den Jahreszahlungsplan zu berücksichtigen. Bei einem gemeinsamen Antrag sollten Einkommen und Verpflichtungen für alle geprüften Personen einheitlich angesetzt werden.
Bei der Planung eines Hauskaufs ersetzen Sie gegebenenfalls die aktuelle Miete durch die geplanten Wohnkosten, statt automatisch beide als dauerhafte Verpflichtungen zu zählen. Ein Kreditgeber kann zeitlich überlappende Zahlungen oder behaltene Immobilien nach seinen Regeln trotzdem berücksichtigen.
Dokumentieren Sie Ihre Annahmen. Eine Tabelle mit der Bezeichnung „vorläufige DTI-Schätzung“ ist ehrlicher als ein Rechnerwert, der als Kreditentscheidung dargestellt wird.
DTI zusammen mit einer Liquiditätsprüfung verwenden
Ziehen Sie von Ihrem Nettogehalt die gesamten Wohnkosten, alle Schuldzahlungen, Grundausgaben und geplantes Sparen ab. Prüfen Sie anschließend auch eine vorübergehende Einkommensunterbrechung. Der verbleibende Betrag zeigt einen finanziellen Spielraum, den der DTI allein nicht sichtbar macht.
Ein niedrigerer DTI kann hilfreich sein. Eine passende Entscheidung über Wohnen oder Schulden hängt aber auch von Rücklagen, Stabilität, Zielen und den Folgen eines finanziell schwierigen Monats ab. Nutzen Sie die Quote als Grundlage für das Gespräch mit einem Kreditgeber, nicht als Ersatz dafür.
Häufige Fragen
Zählt der DTI Lebensmittel und Nebenkosten mit?
Ein kreditgeberüblicher DTI konzentriert sich im Allgemeinen auf berücksichtigte Schulden- und Wohnkosten statt auf sämtliche Lebenshaltungskosten. Die ausgelassenen Ausgaben gehören dennoch in Ihr Budget zur Prüfung der Bezahlbarkeit.
Verbessert eine Sondertilgung immer sofort den DTI?
Nein. Der Zähler ändert sich erst, wenn die erforderliche Monatsrate sinkt, die Verpflichtung entfällt oder sie nach den Regeln des Kreditgebers anders behandelt wird.
Kann ich trotz Überschreitung eines oft genannten DTI-Richtwerts einen Kredit erhalten?
Möglicherweise, abhängig vom Kreditgeber, Darlehensprogramm und weiteren Prüfmerkmalen. Keine Quote in diesem Leitfaden garantiert eine Zusage oder Ablehnung.
Quellen und Berechnungshinweise
Die Primärquelle ist unten verlinkt.
Nutzen Sie diesen Leitfaden mit Bedacht. Dies sind allgemeine Informationen und keine individuelle Finanz-, Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Beispiele sind hypothetisch, sofern eine Quelle nicht ausdrücklich genannt wird. Prüfen Sie aktuelle Bedingungen und ziehen Sie bei Bedarf qualifizierte Fachleute hinzu.
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Halten Sie Ihr monatliches Bruttoeinkommen und die berücksichtigten monatlichen Schuldzahlungen bereit. Öffnen Sie anschließend den eigenständigen Rechner, um Ihre Zahlen anhand der in diesem Leitfaden erläuterten Annahmen und Grenzen durchzurechnen.
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